Κ. Ονησιφόρου, BidX1: Θέμα χρόνου η ανάκαμψη των ακινήτων

Οι πωλήσεις των οικιστικών ακινήτων παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα παρόλη την αβεβαιότητα των τελευταίων μηνών, αναφέρει ο επικεφαλής ακινήτων της BidX1 Cyprus Κρίτωνας Ονησιφόρου, που εκτιμά ότι είναι θέμα χρόνου η ανάκαμψη του τομέα.

Σε συνέντευξή του στη StockWatch, ο κ. Ονησιφόρου παραθέτει τους παράγοντες που θα καθορίσουν την ανάκαμψη του τομέα τονίζοντας το μεγάλο ενδιαφέρον που υπάρχει για επενδύσεις στην Κύπρο.

Σταχυολογεί τις διαμορφούμενες τάσεις στην αγορά ακινήτων και σημειώνει τη σταδιακή στροφή των επίδοξων αγοραστών σε ψηφιακές πλατφόρμες.

Η συνέντευξη

Ερ.: Ποιες οι τάσεις στις πωλήσεις ακινήτων μετά την άρση του lockdown;

Απ.:  Οι πωλήσεις των οικιστικών ακινήτων παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα παρόλη την αβεβαιότητα των τελευταίων μηνών. Συγκεκριμένα, η ζήτηση είναι πολύ μεγάλη για διαμερίσματα και σπίτια κάτω των €300.000, όπως επίσης και για οικόπεδα κάτω των €200.000.

Ερ.: Τι γίνεται με την προσφορά;

Απ.: Η προσφορά τέτοιων ακινήτων εντός ή κοντά στις αστικές περιοχές συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.  Βλέπουμε μια αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα μεγαλύτερου εμβαδού και αν συνεχίσει η τάση της εξ’ αποστάσεως εργασίας, πιθανότατα ο επιπλέον χώρος για γραφείο στο σπίτι ν’ αποτελέσει σοβαρό αγοραστικό κριτήριο για τους αγοραστές.

Έχουμε δει μια αλλαγή από την ημερήσια ενοικίαση τύπου Airbnb και booking και την αφαίρεση ακινήτων από τις πλατφόρμες αυτές στην μακροχρόνια ενοικίαση, κάτι που θα συνεχιστεί όσο ο τουρισμός παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.

Το γεγονός αυτό έχει ασκήσει μια προσωρινή πίεση στις τιμές των ενοικίων αλλά δεν περιμένουμε ότι θα οδηγήσει σε σημαντική διαφοροποίηση των κεφαλαιουχικών αξιών τουλάχιστο μακροπρόθεσμα.

Ερ.: Τι γίνεται με τις πωλήσεις εμπορικών ακινήτων;

Απ.: Όπως είναι κατανοητό, η πανδημία έχει επηρεάσει σε μεγαλύτερο βαθμό τα εμπορικά ακίνητα.

Οι πωλήσεις μέσω διαδικτύου γινόντουσαν όσο και πιο πολύ αποδεκτές πριν από την πανδημία, αλλά το lockdown φαίνεται να ώθησε την τάση αυτή σε ακόμη πιο γρήγορους ρυθμούς. Αυτό αύξησε ακόμη περισσότερο την αβεβαιότητα ως προς τα καταστήματα και τους χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας. Συγκεκριμένα, η ζήτηση επηρεάστηκε σημαντικά για τα ακίνητα χωρίς ανοικτούς εξωτερικούς χώρους εστίασης. 

Παρόλα αυτά, στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, ο αντίκτυπος της κρίσης θα φανεί σε μεταγενέστερο στάδιο. Οι βασικοί όροι ενοικιαστήριων συμβολαίων δεν αλλάζουν με γρήγορους ρυθμούς και θα χρειαστεί να περάσει κάποιο χρονικό διάστημα πριν δούμε σε ποιο βαθμό ακριβώς θα επηρεαστούν τα εμπορικά ακίνητα.

Ερ.: Ποιες οι ευκαιρίες; Τι ψάχνουν οι επίδοξοι αγοραστές το τελευταίο διάστημα; 

Απ.: Η πανδημία έχει φανερώσει την αναποτελεσματικότητα των παραδοσιακών μεθόδων και έχει υποδείξει πως η υιοθέτηση της τεχνολογίας και ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών αποτελούν μονόδρομο για την επιβίωση του τομέα.

Ερ.: Έχετε υπόψη σας κάποια παραδείγματα;

Απ.: Κατά την περίοδο του lockdown, πολλοί επαγγελματίες στον τομέα των ακινήτων αναγκάστηκαν να διακόψουν τις εργασίες τους λόγω των περιορισμών.

Στην BidX1 αποφασίσαμε να διαθέσουμε την πλατφόρμα μας και σε άλλους επαγγελματίες πώλησης ακινήτων στην Κύπρο, συμπεριλαμβανομένων κτηματομεσιτών, επαγγελματιών ανάπτυξης γης και διαχειριστών περιουσιακών στοιχείων, δίνοντας τους την ευκαιρία, στη βάση συνεργασίας, να συνεχίσουν τις πωλήσεις τους διαδικτυακά, αξιοποιώντας τη διαφάνεια, το εύρος διεθνούς κοινού και την ευελιξία που προσφέρει η πλατφόρμα.

Αναφέρω ενδεικτικά πως παρόλο που η δραστηριότητα ήταν σε πρωτοφανή χαμηλά επίπεδα κατά την περίοδο του lockdown, από τα 30 ακίνητα που ήταν διαθέσιμα στην πλατφόρμα της BidX1, πωλήθηκαν τα 20, συνολικής αξίας €2,6 εκ.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μέσω της πλατφόρμας η όλη διαδικασία συναλλαγής ακινήτων, από την αρχή μέχρι το τέλος γίνεται διαδικτυακά, συμπεριλαμβανομένης της ανταλλαγής συμβολαίων, χωρίς να επηρεάζεται οποιαδήποτε πράξη από τα μέτρα περιορισμού των μετακινήσεων.

Θεωρούμε πολύ σημαντική την ψηφιοποίηση, καθώς μπορεί να ενδυναμώσει τον τομέα κάνοντας τον πιο ανθεκτικό.

Ζούμε σε μια ψηφιακή εποχή, επομένως οι επενδυτές ψάχνουν για αποδοτικότητα και διαφάνεια, και τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές τους διαδικτυακά από όπου κι αν βρίσκονται.

Ερ.: Ποιες οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων μετά το lockdown;

Απ.: Όλα εξαρτώνται από τη δυναμική της προσφοράς και ζήτησης. Εάν συνεχίσει η ζήτηση να είναι σε υψηλά επίπεδα και η προσφορά οικιστικών ακινήτων εντός των πόλεων συνεχίσει να είναι χαμηλή, ενδέχεται ο οικιστικός τομέας να έχει την γρηγορότερη ανάκαμψη.

Αυτό χάρη και στο σχέδιο στήριξης της κυβέρνησης για οικιστικά δάνεια μέχρι €300.000, που ισχύει μέχρι το τέλος του 2020.

Η κυβέρνηση θα βοηθήσει αγοραστές, πληρώνοντας μέχρι και 1.5% του επιτοκίου για τα επόμενα τέσσερα χρόνια, σε μια περίοδο όπου τα επιτόκια είναι σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

Παρόλα αυτά, η εξάρτηση της κυπριακής οικονομίας στον τουρισμό, που παραμένει αρκετά μειωμένος ακόμη, θα ενισχύσει τον αντίκτυπο του Covid-19 στον τομέα των ακινήτων, καθώς οι περιορισμοί στις πτήσεις θα επηρεάσουν τις αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές.

Ερ.: Από τι θα εξαρτηθεί η ανάκαμψη;

Απ.: Κατά τη γνώμη μου η ανάκαμψη εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από 3 βασικούς παράγοντες. Ο πρώτος αφορά τη χρηματοδότηση. Η πλειοψηφία των εγχώριων αγοραστών, παραδοσιακά αναζητούν δανειοδότηση για να μπορέσουν να προχωρήσουν με αγορά ακινήτου. Αν δεν υπάρξουν σημαντικές διαφοροποιήσεις στους όρους εκταμιεύσεις δανείων από τις τράπεζες όπως αύξηση του ελάχιστου ποσού συνεισφοράς και αύξηση δανειστικών επιτοκίων, αυτό θα βοηθήσει στην ανάκαμψη.

Κατά δεύτερο, θα πρέπει να λάβουμε υπόψη το ρόλο των ξένων επενδυτών, οι οποίοι ευθύνονται σχεδόν για το 45% των πωλήσεων στην Κύπρο τα τελευταία 3 χρόνια. Αυτοί οι αγοραστές διαδραμάτισαν σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη της αγοράς μετά την κρίση του 2013, και η συνέχιση της επενδυτικής τους δραστηριότητας θα αποτελέσει σημαντικό παράγοντα για την ανάκαμψη του τομέα μετά τη σημερινή κρίση.

Τέλος, το πόσο γρήγορα θα έρθει η ανάκαμψη εξαρτάται από έναν αόρατο εχθρό, τον ίδιο τον κορωνοϊό. Η πιθανότητα για ένα δεύτερο κύμα και ο χρόνος που χρειάζεται για την ανακάλυψη ενός εμβολίου, μπορεί να επιφέρει σοβαρές επιπτώσεις για την παγκόσμια οικονομία, για τον τομέα των ακινήτων, και φυσικά για τη δημόσια υγεία.

Ερ.: Ποιες τάσεις παρατηρoύνται στις δημοπρασίες ακινήτων που πραγματοποιήσατε μέχρι σήμερα; Ποιοι τύποι ακινήτων συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον;

Απ.: Από το ξεκίνημα μας τον περασμένο Σεπτέμβριο, τα αποτελέσματα μας δείχνουν ότι υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για επένδυση σε ακίνητα στην Κύπρο. Η ζήτηση μειώθηκε κατά την κρίση, αλλά περιμένουμε να επανέλθει στους επόμενους μήνες. 

Γενικά, τα ακίνητα που αποδίδουν καλύτερα στις δημοπρασίες μας είναι τα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα. Τα οικόπεδα και τα σπίτια σε πόλεις (ή κοντά στις πόλεις) έχουν επίσης καλή απόδοση.

Ερ.: Πόσα ακίνητα έχει σήμερα η BidX1 στη διάθεση της για πώληση;

Απ.: Ο κατάλογος για την επικείμενη δημοπρασία που είναι διαθέσιμος στην ηλεκτρονική μας πλατφόρμα και στη νέα εφαρμογή για κινητά, περιλαμβάνει πάνω από 50 επενδυτικές ευκαιρίες οικιστικών και εμπορικών ακινήτων σε ένα εύρος τιμών, συνολικής αξίας σχεδόν €10 εκ.

Ανάμεσα στα ακίνητα είναι και μια έπαυλη στη Λεμεσό με ιδιωτική πισίνα και δύο στούντιο με επιφυλασσόμενη τιμή €1.750.000. Παράλληλα, διατίθενται διαμερίσματα σε διάφορες περιοχές με τιμές που ξεκινούν από €40,000, όπως επίσης και οικιστικά οικόπεδα από €25,000. Η δημοπρασία θα πραγματοποιηθεί στις 8 Ιουλίου 2020 και οι εγγραφές έχουν ήδη ανοίξει.

Ερ.: Γιατί να προτιμήσει κάποιος τη διαδικασία της δημοπρασίας αντί την απευθείας αγορά ακινήτου;

Απ.: Προσφέρουμε και τα δύο: Δημοπρασίες και απευθείας αγορά ακινήτου (private treaty sale).

Και οι δύο υπηρεσίες προσφέρονται διαδικτυακά στην καινοτόμο πλατφόρμα μας, παρέχοντας στους χρήστες μεγαλύτερη διαφάνεια, αποδοτικότητα και προσβασιμότητα από ότι οι παραδοσιακές μεθόδοι.

Ερ.: Ποιες οι διαφορές μεταξύ των δύο;

Απ.: Οι δημοπρασίες είναι πιο γρήγορες από τα private treaty sales. Η δημοπρασία γίνεται συγκεκριμένη μέρα, και ο κατάλογος ακινήτων λανσάρεται 4-5 βδομάδες πριν. Κατά την περίοδο πριν τη δημοπρασία, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επισκεφθούν τα ακίνητα και να μελετήσουν όλα τα σχετικά νομικά έγγραφα, τα οποία είναι διαθέσιμα στην πλατφόρμα.

Τη μέρα της δημοπρασίας, οι προσφορές ξεκινούν από την αναφερθείσα επιφυλασσόμενη τιμή. Κάθε προσφορά καταχωρείται και εμφανίζεται σε πραγματικό χρόνο στην ιστοσελίδα. Οι πλειοδότες εμφανίζονται με τον αριθμό τους και όχι με το όνομα τους ώστε να διατηρείται η ανωνυμία τους. Σημαντικό να αναφέρουμε σε σχέση με τις δημοπρασίες πως οι πωλήσεις γίνονται άνευ προϋποθέσεων, που σημαίνει πως ο επιτυχών πλειοδότης είναι νομικά υποχρεωμένος να ολοκληρώσει την αγορά εντός έξι με εφτά εβδομάδες (ή εντός του χρονοδιαγράμματος που αναφέρεται στο εκάστοτε συμβόλαιο). 

Με τη μέθοδο του Digital Private Treaty, νέα ακίνητα αναρτώνται συνεχώς στην πλατφόρμα μας, και οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να βάλουν την προσφορά τους οποιαδήποτε στιγμή προς ενημέρωση του πωλητή.

Στην ουσία είναι ο καθιερωμένος τρόπος με τον οποίο γίνεται η αγοραπωλησία ακινήτων στην Κύπρο, αλλά διαδικτυακά, με μεγαλύτερη διαφάνεια και αποδοτικότητα.  Σε αντίθεση με τις δημοπρασίες, οι προσφορές μπορούν να υπόκεινται σε χρηματοδότηση, όπως και κατά την καθιερωμένη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Κύπρο. Αυτό σημαίνει ότι η πώληση είναι υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής θα καταφέρει να λάβει χρηματοδότηση, π.χ. δάνειο από τραπεζικό ίδρυμα, εάν αυτό χρειάζεται.