Π. Λοΐζου, WiRE FS: Τρεις απειλές για την αγορά ακινήτων

Τρεις κινδύνους που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων, εντοπίζει ο διευθύνων σύμβουλος της WiRE FS, Παύλος Λοΐζου.

Ταυτόχρονα αποκλείει μια φούσκα στις τιμές ακινήτων, καθώς όπως επισημαίνει, οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες από το 2019, ενώ δεν αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά το 2022.

Στη συνέντευξή του στη StockWatch, ο κ. Λοΐζου, σημειώνει ότι μοναδική εξαίρεση αποτελούν τα σπίτια, τα οποία παρουσιάζουν μικρή άνοδο.

Διευκρινίζει ακόμη ότι η πανδημία έχει επηρεάσει σημαντικά τον τομέα της κτηματαγοράς από πολλές απόψεις.

Ταυτόχρονα, εξηγεί γιατί αυξήθηκε η ζήτηση σε επαγγελματικούς αποθηκευτικούς χώρους, τόσο από εγχώριες, όσο και από διεθνείς επιχειρήσεις.

Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, των εμπορικών κι άλλων ακινήτων, εξέφρασε την εκτίμηση ότι βρίσκονται ακόμα σε συγκριτικά χαμηλά επίπεδα στο σύνολο τους, αν και για τα  οικιστικά ακίνητα, οι τιμές ενοικίασης είναι αυξημένες σε σχέση με πριν δέκα χρόνια, επισημαίνοντας ωστόσο, αυτό οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση και όχι σε κάποιο μη φυσιολογικό παράγοντα.

Ο κ. Λοΐζου συμβουλεύει τους ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων να απευθύνονται σε επαγγελματίες, για καλύτερη διαχείριση της επένδυσής τους.

Ακολουθεί η συνέντευξη.

-Σε ποιο επίπεδο κυμαίνονται οι τιμές στην αγορά ακινήτων; Έχουν επανέλθει στο επίπεδο του 2019;

Η δική μας εκτίμηση, είναι πως οι τιμές πώλησης των ακινήτων δεν έχουν επανέλθει ακόμα σε επίπεδο προ πανδημίας. Υπάρχει μία άνοδος όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα και ειδικά τα διαμερίσματα, αλλά συγκρίνοντας το τρίτο τρίμηνο του 2021 με το αντίστοιχο του 2019, οι τιμές είναι ακόμα ελαφρώς πιο χαμηλές.

Μοναδική εξαίρεση τα σπίτια, τα οποία παρουσιάζουν μικρή άνοδο. Γενικότερα, η πανδημία έχει επηρεάσει σημαντικά τον τομέα από πολλές απόψεις. Και από άποψη προσωρινής συγκράτησης της οικονομικής ανάπτυξης, αλλά και από άποψη διαφοροποίησης του τρόπου λειτουργίας επιχειρήσεων και καταναλωτών. Για παράδειγμα, η εργασία από το σπίτι ήρθε για να μείνει. Άρα, η ζήτηση για γραφειακούς χώρους γενικά μειώνεται, αλλά και διαφοροποιείται, αφού οι μεγάλοι οργανισμοί πλέον αναζητούν υψηλής ποιότητας γραφεία, που μπορούν εύκολα να τροποποιηθούν και τα οποία προσφέρουν διάφορες υποστηρικτικές υπηρεσίες. Επίσης, οι νέες τάσεις στον τουρισμό ενδεχομένως να οδηγήσουν σε αυξημένη ζήτηση για μεμονωμένες τουριστικές επαύλεις.

-Η πανδημία φαίνεται ότι αύξησε τη ζήτηση σε βιομηχανικές αποθήκες. Γιατί παρατηρείται η συγκεκριμένη τάση;

Προφανώς λόγω της ανόδου των διαφόρων μορφών ηλεκτρονικού εμπορίου που προκάλεσε η πανδημία. Η ζήτηση για επαγγελματικούς αποθηκευτικούς χώρους έχει αυξηθεί, τόσο από εγχώριες όσο και από διεθνείς επιχειρήσεις. Παράλληλα, λόγω του ότι η εφοδιαστική αλυσίδα στην Κύπρο ακόμα δεν λειτουργεί με βέλτιστο τρόπο οι ανάγκες αποθήκευσης είναι αυξημένες. Βέβαια, αξίζει να αναφέρουμε πως σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγουμε και αναλύουμε στα πλαίσια του WiRE Index, οι τιμές των αποθηκών, όπως και των υπόλοιπων ακινήτων κινούνται πτωτικά από το ξέσπασμα της πανδημίας και μετά. Ωστόσο, αναμένουμε πως θα σημειωθεί άνοδος, όταν παρέλθει πλήρως η αβεβαιότητα που προκάλεσε η πανδημία. 

-Οι συνθήκες που διαμορφώνονται δίνουν ώθηση και στη ζήτηση γεωργικών τεμαχίων;

Αυτό που ενδεχομένως να έδωσε ώθηση στην αύξηση της ζήτησης για γεωργικά κι άλλα μη εμπορικά ή οικιστικά εκμεταλλεύσιμα ακίνητα, είναι η συγκριτικά χαμηλή τιμή στην οποία συνήθως διατίθενται.

Σε συνδυασμό με τη μείωση των καταθετικών επιτοκίων, ενδεχομένως να θεωρούνται από πολλούς ως μία καλή εναλλακτική επένδυση.

Κατά την γνώμη μας έχουν λάθος και ως WiRE δεν συμβουλεύουμε τους πελάτες μας να προχωρούν σε τέτοιου είδους επενδύσεις. Κυρίως επειδή δεν μπορούν να διατεθούν εύκολα σε τιμή που θα αποφέρει κάποιο σημαντικό ή έστω ικανοποιητικό κέρδος. Και αυτό γιατί οι μεγάλοι και σοβαροί επενδυτές, ενδιαφέρονται κυρίως για οικοδομήσιμα ακίνητα τα οποία μπορούν να αναπτύξουν.

-Άρα τι θα συστήνατε στους εν δυνάμει αγοραστές;

Η δική μας παρότρυνση για όσους ενδιαφέρονται να επενδύσουν στον τομέα των ακινήτων για πρώτη φορά, είναι να το πράξουν μέσω εξειδικευμένων επενδυτικών ταμείων.

Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση τους θα τυγχάνει επαγγελματικής διαχείρισης, θα έχουν διασπορά κινδύνου σε διάφορα είδη ακινήτων και γεωγραφικές περιοχές. Συνήθως αυτά τα ταμεία κατορθώνουν να επιτύχουν καλές αποδόσεις, και η όποια επένδυση είναι εύκολα ρευστοποιήσιμη. 

-Υπάρχει κίνδυνος φούσκας ακινήτων, αν ναι γιατί;

Όσον αφορά τις τιμές πώλησης ακινήτων, όχι δεν θεωρούμε πως υπάρχει ο κίνδυνος φούσκας. Έπειτα από μία πολύ μεγάλη άνοδο την πρώτη δεκαετία του 21^ου αιώνα, ακολούθησε μία περίοδος απότομης διόρθωσης και έπειτα σταδιακής ανόδου η οποία και πάλι ανακόπηκε από την πανδημία. Ωστόσο, οι τιμές σε καμία περίπτωση δεν πλησίασαν τις αντίστοιχες του 2010, πόσο μάλλον προηγούμενων ετών όπως του 2007 και του 2008 όταν είχαν εκτιναχθεί. Ακόμα και οι τιμές των εξοχικών ακινήτων, οι οποίες παρουσίασαν σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια. Εκτίμησή μας είναι πως αυτό οφείλεται κυρίως στο σχέδιο πολιτογράφησης επενδυτών, το οποίο έχει πλέον καταργηθεί. Αν και πλέον προωθείται έντονα το Σχέδιο Μόνιμης Παραμονής, εντούτοις, τα κριτήρια του Σχεδίου δεν είναι τέτοια που να απειλούν για υπερθέρμανση τιμών.

-Τι εικόνα επικρατεί σε ότι αφορά τις τιμές των ενοικίων σε όλες τις πόλεις;

Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, των εμπορικών κι άλλων ακινήτων βρίσκονται ακόμα σε συγκριτικά χαμηλά επίπεδα στο σύνολο τους. Φυσικά, υπάρχουν και σύγχρονες αναπτύξεις υψηλής ποιότητας των οποίων οι τιμές είναι σημαντικά υψηλότερες από τον μέσο όρο της αγοράς. Για τα οικιστικά ακίνητα, οι τιμές ενοικίασης είναι αυξημένες σε σχέση με πριν δέκα χρόνια, ωστόσο, αυτό οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση και όχι σε κάποιο μη φυσιολογικό παράγοντα.

Εκεί που υπάρχει μεγάλη αύξηση των τιμών ενοικίασης, είναι σε σχέση με τα διαμερίσματα αλλά και τα εξοχικά ακίνητα στη Λεμεσό. Αν και για τους ντόπιους κατοίκους της πόλης οι τιμές σε πολλές περιπτώσεις φαντάζουν απρόσιτες, δεν πρέπει να ξεχνάμε πως τα τελευταία χρόνια η Λεμεσός έχει προσελκύσει χιλιάδες ξένους υψηλού βιοτικού επιπέδου, οι οποίοι αναζητούν ακίνητα υψηλής ποιότητας για να διαμείνουν.

Δεν αντιλέγουμε βέβαια, πως ενδεχομένως και να υπάρχει εκμετάλλευση αυτής της κατάστασης από ορισμένους, οι οποίοι λόγω της χαμηλής προσφοράς θέτουν τις τιμές σε πολύ υψηλά επίπεδα.

-Ποιοι παράγοντες θεωρείτε ότι αποτελούν τις μεγαλύτερες προκλήσεις και απειλές για τη μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων;

Πρώτο, ποια είναι η στρατηγική για την Κυπριακή οικονομία; Μου είναι δύσκολο να κατανοήσω τι είναι αυτό το οποίο θέλουμε να πετύχουμε – είμαστε προορισμός: για εταιρείες τεχνολογίας (αλλά δεν έχουμε την κατάλληλη υποδομή – κτίρια, κουλτούρα, κτλ), για επενδυτικά ταμεία (αλλά ο επόπτης και σχετικές υπηρεσίες δεν λειτουργούν αρκετά γρήγορα και το χρηματιστήριο μας είναι ανύπαρκτο), για τουρισμό (αλλά δεν έχουμε καλές συνδέσεις με άλλες χώρες, δεν έχουμε καλό επίπεδο εξυπηρέτησης, και δεν τηρούμε κανένα πολεοδομικό κανονισμό – βλέπε παράνομα καταλύματα, επεκτάσεις κτιρίων, κτλ), κτλ.

Δεύτερο, πως θα αντιδράσει η κτηματαγορά (και το τραπεζικό σύστημα) στην αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς των ακινήτων που συνδέονται με τα ΜΕΔ; Το πιο πιθανόν είναι να δούμε περαιτέρω μείωση στις αξίες γης στην ύπαιθρο (κυρίως σε γεωργική γη), σε ακίνητα σε δευτερεύουσες περιοχές, καθώς και σε περιοχές όπου υπήρχε υπερπροσφορά εξοχικών ακινήτων σε ξένους (κυρίως Άγγλους).

Τρίτο, πως θα είναι η λειτουργία της κυβερνητικής μηχανής δεδομένης της συμπίεσης της μεσαίας τάξης; Κατά την τελευταία πενταετία η μορφή της Κυπριακής οικονομίας έχει αλλάξει, καταστρέφοντας επιχειρήσεις και, ως αποτέλεσμα, κάποιες ομάδες ατόμων είναι υπό οικονομική πίεση και χωρίς να διαβλέπουν καλύτερες προοπτικές. Αυτό, σε συνδυασμό με την έλλειψη οράματος για την χώρα, έχει οδηγήσει στο κατακερματισμό των κομμάτων και, ως αποτέλεσμα, την έλλειψη δυνατότητας να ληφθούν αποφάσεις έξω από το πλαίσιο του καθημερινού λαϊκισμού.

-Ποια η πρόβλεψη σας για την πορεία και τις προοπτικές του κλάδου ακινήτων και των τιμών για το 2022;

Ο κλάδος των ακίνητων περνά μια περίοδο αλλαγής και εξέλιξης. Πολλές εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και οι εταιρείες διαχείρισης μη εξυπηρετούμενών δανείων έχουν κτίσει τις δικές τους ομάδες διαχείρισης και πώλησης ακινήτων, άρα ο ρόλος του μεσίτη πρέπει να αλλάξει από το άτομο που έχει στην κατοχή του ένα κατάλογο ακινήτων σε αυτό του πραγματικού σύμβουλου αναφορικά με τιμές, πολεοδομία, φορολογία, κτλ.

Η τεχνολογία και ειδικά η ανάλυση δεδομένων γίνεται ταχύτητα, άρα και ο ρόλος του εκτιμητή είναι υπό αλλαγή, αφού για τα πλείστα, απλά ακίνητα τα χαρακτηριστικά και οι τιμές τους είναι εύκολα προσβάσιμα.

Να αναφέρω επίσης ότι αρκετοί από άλλους κλάδους, π.χ. λογιστικά γραφεία και δικηγόροι, έχουν «μπει» στην παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών για ακίνητα, γράφονται ωραίες, μακροσκελείς, και άκρως θεωρητικές εκθέσεις.

Αναμένω ότι τα επόμενα χρόνια θα έχουμε: καλύτερη και πιο άμεση πληροφόρηση για τιμές, ζήτηση, κτλ αλλά και βελτίωση των υπηρεσιών που παρέχουν οι επαγγελματίες του κλάδου. Το μεγάλο ερώτημα είναι κατά πόσο θα πληρώνουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές/ πωλητές για αυτές τις συμβουλές (κάτι το οποίο δεν είναι συνηθισμένοι) ή θα συνεχίσουν να πελαγοδρομούν και να ελπίζουν για «το μούχτιν».

-Οι αγοραπωλησίες θα παραμείνουν στα επίπεδα του 2021;

Γενικά εκτιμώ πως οι πράξεις δεν θα διαφοροποιηθούν σε σχέση με το 2021, θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα,  με τις τιμές όμως να αυξάνονται στη Λευκωσία, Λεμεσό και Λάρνακα στα οικιστικά ακίνητα (κυρίως διαμερίσματα των €150,000-€200,000 και σπίτια κάτω των €350,000). Η αύξηση είναι λόγω την ανάκαμψης της οικονομίας, των κινήτρων από το κράτος, και των χαμηλών επιτοκίων (δανειστικών, αλλά κυρίως, καταθετικών, που ωθούν πολλούς σε αγορές ακινήτων για επένδυση).

Αντίθετα, αναμένω να μειωθούν οι τιμές εξοχικών ακινήτων στην Πάφο λόγω του ότι οι Άγγλοι δυσκολεύονται με τις επιπτώσεις του Brexit, αρκετά αποτελούν εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων (άρα θα υπάρχει κάποια αύξηση στην προσφορά στα επόμενα 1-2 χρόνια), και η Πάφος είναι σε ένα μεταβατικό στάδιο όπου προσπαθεί να βρει την ταυτότητα της (βλέπε τα πανεπιστήμια που έχουν ανακοινωθεί ότι θα στεγάζονται στο κέντρο της πόλης, ο σχεδιασμός για τον Ακάμα, κτλ).

Η επαρχία Αμμοχώστου θα είναι σταθερή, λόγω των επιπτώσεων των μειωμένων αφίξεων τουριστών αλλά της αύξησης στη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες από ντόπιους (η οποία όμως είναι για καινούργιες μονάδες, καλής ποιότητας).