Γραφειακοί χώροι: Η χιονοστιβάδα πλησιάζει

Βασισμένη σε έρευνα που διενήργησε σε έξι χώρες, και στην οποία συμμετείχαν πάνω από 4,300 εργαζόμενοι σε γραφειακούς χώρους και 1,500 στελέχη που σχετίζονται με θέματα ανθρώπινου δυναμικού, η Barclays Capital θεωρεί ότι η επανάσταση της εργασίας από το σπίτι (Work From Home –WFH) βρίσκεται ήδη εδώ. Συγκεκριμένα, οι εργαζόμενοι που ερωτήθηκαν αναμένουν ότι θα εργάζονται κατά 60% περισσότερο από σπίτι (1,6 μέρες τη βδομάδα κατά μέσο όρο), ενώ οι εργοδότες εκτιμούν ότι οι μέρες εργασίας από το σπίτι θα διπλασιαστούν (δηλαδή θα είναι δύο μέρες τη βδομάδα). Περαιτέρω, οι απαντήσεις όλων των συμμετεχόντων καταδεικνύουν ότι η πρακτική της εργασίας από το σπίτι αφορά όλες τις γεωγραφικές περιοχές και εργαζόμενους κάθε ηλικίας, γένους και τομέα δραστηριοποίησης. Ωστόσο, διαφαίνεται πως μεγαλύτεροι σε μέγεθος οργανισμοί από τους τομείς όπως των τηλεπικοινωνιών, των ΜΜΕ, των συμβουλευτικών και επαγγελματικών υπηρεσιών δηλώνουν ότι θα έχουν μεγαλύτερες αλλαγές στο συγκεκριμένο θέμα σε σχέση με πιο μικρούς οργανισμούς. 

Έχοντας τα πιο πάνω υπόψη, εκτιμούμε πως στην κυπριακή αγορά γραφειακών χώρων, θα υπάρξει μείωση της ζήτησης από χρήστες της τάξης του 10-15% καθώς οι επιχειρήσεις υιοθετούν το μοντέλο της εξ’ αποστάσεως εργασίας και την ίδια ώρα παραδοσιακοί θεσμοί οι οποίοι ενείχαν το στοιχείο της γραφειοκρατίας αυξάνουν σταδιακά το ψηφιακό τους αποτύπωμα και αυτοματοποιούν διάφορες διαδικασίες. Σ’ αυτά τα πλαίσια, αναμένουμε πως η μείωση της ζήτησης θα αφορά όλες τις γεωγραφικές περιοχές της χώρας και ο πραγματικός αντίκτυπος ενδεχομένως να ξεπεράσει το προαναφερόμενο εύρος αναλόγως της τοποθεσίας και της κατασκευαστικής ποιότητας του κάθε έργου.

Το πιο πιθανό σενάριο στην περίπτωση της Κύπρου είναι η ανάπτυξη ενός υβριδικού μοντέλου που θα συνδυάζει την εργασία από το σπίτι και τις λειτουργίες που γίνονται από τον εργασιακό χώρο. Πιστεύουμε πως αυτό το μοντέλο θα λειτουργήσει ως μοχλός διαφορετικότητας, ο οποίος θα προσφέρει στις επιχειρήσεις μεγαλύτερη πρόσβαση σε μία πιο διευρυμένη δεξαμενή ανθρώπινου δυναμικού. Οι οργανισμοί οι οποίοι δεν θα εφαρμόσουν το μοντέλο της εργασίας από το σπίτι, ενδεχομένως να κινδυνεύσουν να χάσουν την πρόσβαση σ’ αυτήν την αγορά εργαζομένων. Το ίδιο βέβαια μπορεί να ισχύσει για εργαζόμενους που δεν θα μπορέσουν να προσαρμοστούν στο νέο εργασιακό περιβάλλον. Επιπρόσθετα, η συγκεκριμένη εξέλιξη έρχεται σε μία περίοδο κατά την οποία καθοριστικοί πυλώνες της οικονομίας βρίσκονται σε διαδικασία υλοποίησης σημαντικών αλλαγών, όπως για παράδειγμα ο τραπεζικός τομέας. Άλλοι βρίσκονται υπό σημαντική πίεση, όπως είναι ο τομέας του τουρισμού ή εισέρχονται σε μία περίοδο προκλήσεων, όπως ο τομέας της ανάπτυξης γης. Ο συνδυασμός όλων των πιο πάνω, θα έχει ως αποτέλεσμα την αυξανόμενη πίεση στους εργαζόμενους για να προσαρμοστούν στις ραγδαίες αλλαγές παρά να αντισταθούν στην επερχόμενη χιονοστιβάδα αλλαγών.  

Με βάση όλα τα πιο πάνω, μία πιθανή δομική διαφοροποίηση της ζήτησης για γραφειακούς χώρους θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντική μείωση των ενοικίων και των κεφαλαιουχικών αξιών τους. Κι αυτό γιατί τυχόν αλλαγή στα ποσοστά πληρότητας επηρεάζει έντονα τις τιμές ενοικίασης και κατ’ επέκταση τις κεφαλαιουχικές αξίες. Καθώς αναμένουμε τη διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων να αυξηθεί, ειδικά για κτίρια κατηγορίας Β που θα βγαίνουν στην αγορά από τις τράπεζες, πιστεύουμε πως οι κεφαλαιουχικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων θα επηρεαστούν ακόμα περισσότερο. Ταυτόχρονα, αναμένουμε αυξανόμενη απόκλιση στη ζήτηση για προνομιούχα και μη προνομιούχα γραφεία. Με αυτά τα δεδομένα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια ενδεχομένως να έχουν την ευκαιρία να αναπτύξουν γραφειακούς χώρους προσαρμοσμένους στο υβριδικό μοντέλο λειτουργίας και να μπορούν να ζητήσουν αυξημένα ενοίκια. 

Τα δεδομένα αλλάζουν γρήγορα.

Διευθύνων Σύμβουλος, WiREFS (pavlos.loizou@wire-fs.com).