Εκτιμήσεις ακινήτων: Η διαφορά από τη θεωρία στην πράξη

To συγκεκριμένο άρθρο δεν καταπιάνεται με αυτήν καθ’ αυτήν την ετυμολογία των όρων «Κόστος» κτίσης ή «Κατασκευής», «Τιμή» συναλλαγής, «Αξία» προς τρίτους, Αξία προς τον ιδιοκτήτη. Επικεντρώνεται στα προβλήματα που η εναλλαγή στη χρήση αυτών των όρων δημιουργεί στο τραπεζικό σύστημα.

Στην καθημερινή χρήση της γλώσσας, οι πιο πάνω όροι πολλές φορές χρησιμοποιούνται κατά το δοκούν και για πολλούς σημαίνουν το ίδιο πράγμα. Ωστόσο, στο επιχειρηματικό λεξικό κάθε μια από αυτές έχει τη δική της εξειδικευμένη σημασία. Στον τομέα της ανάπτυξης γης, όταν λέμε «Κόστος», εννοούμε το κόστος ενός κτιρίου και της γης στην οποία αναπτύσσεται. «Τιμή» συναλλαγής σημαίνει το ποσό για το οποίο ένα ακίνητο αλλάζει ιδιοκτησία, ενώ «Αξία» προς τρίτους (ή αγοραία αξία) είναι η εκτίμηση της αξίας στην οποία θα μπορούσε να πωληθεί ένα ακίνητο στην ανοικτή αγορά. Αξία προς τον ιδιοκτήτη είναι η συγκεκριμένη τιμή που κάποιος ορίζει για ένα ακίνητο ή για την χρήση ενός ακινήτου για συγκεκριμένο σκοπό.

Στις περιπτώσεις χρηματοδότησης έργων ανάπτυξης γης, η τράπεζα θα χορηγήσει ένα δάνειο εν μέρει στηριζόμενη στα αναμενόμενα εισοδήματα που αυτό θα δημιουργήσει (στην περίπτωση μίας οικιστικής ανάπτυξης αυτά θα προέλθουν από την πώληση ξεχωριστών οικιστικών μονάδων). Το εκτιμώμενο εισόδημα συνήθως προκύπτει από εκτίμηση την οποία διενεργεί εκτιμητής ακινήτων, ο οποίος καλείται από την τράπεζα να υπολογίσει πόσα θα πωλήσει την κάθε οικιστική μονάδα στο συγκεκριμένο έργο ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης. Παράλληλα, η τράπεζα θα ζητήσει από ένα επιμετρητή ποσοτήτων να υπολογίσει το κατασκευαστικό κόστος του συγκεκριμένου κτίσματος. Στη συνέχεια, θα δημιουργήσει μια κατάσταση με τις χρηματοροές της ανάπτυξης για να εξετάσει τη δυνατότητα αποπληρωμής του σχετικού δανεισμού, χρησιμοποιώντας ήπια και ακραία σενάρια.

Αφού ολοκληρωθούν όλες οι πιο πάνω διαδικασίες και η τράπεζα είναι σε συμμόρφωση με τις εποπτικές απαιτήσεις, έρχεται το σημείο όπου η πρακτική πρέπει να ξεχωρίσει από τη θεωρία και οι εμπλεκόμενοι να δουν πέρα από την έκθεση (και τις υποσημειώσεις της). Υπενθυμίζεται πως οι εκτιμητές ακινήτων είναι συνήθως πολιτικοί μηχανικοί ή άτομα που έχουν αποκολληθεί από την πραγματική αγορά ανάπτυξης γης. Αυτή η κατάσταση έχει ως αποτέλεσμα οι εκτιμήσεις που παράγουν να συνδέουν την αξία με το κόστος. Είτε γιατί πιστεύουν πως είναι αιρετικό ένα ακίνητο να αξίζει λιγότερο από το κόστος κατασκευής του, είτε γιατί εκλαμβάνουν το κόστος κατασκευής ως την καλύτερη ένδειξη για να καταλήξουν στην τιμή, ειδικά σε αγορές με περιορισμένο αριθμό συναλλαγών. Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές σε μία αγορά που βρίσκεται σε πτώση και οι τιμές είναι συχνά κάτω του κόστους, τέτοιες ενέργειες οδηγούν σε υπερβολικά υψηλές εκτιμήσεις – ειδικά τεμαχίων γης.

Η Αξία ενός περιουσιακού στοιχείου προς τον ιδιοκτήτη, βασανίζει τους εκτιμητές εδώ και πολλά χρόνια καθώς συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία έχουν συγκεκριμένη αξία για τον ιδιοκτήτη τους ή για ένα περιορισμένο αριθμό δυνητικών αγοραστών. Για παράδειγμα, ένα εργοστάσιο παραγωγής ελαιόλαδου σε ένα ελαιώνα στη μέση του πουθενά. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το ακίνητο αξίζει πολύ περισσότερο για τον υφιστάμενο ιδιοκτήτη του απ’ ότι στην ανοικτή αγορά. Επίσης, κόστισε στον ιδιοκτήτη του πολύ περισσότερα απ’ όσα κάποιος θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει γι’ αυτό. Έτσι, ο εκτιμητής είναι «παγιδευμένος» καθώς πρέπει να εκτιμήσει πόσα θα άξιζε το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο στην ανοικτή αγορά, έχοντας στο πίσω μέρος του μυαλού του πως κόστισε πάρα πολλά χρήματα στον τωρινό του ιδιοκτήτη και πως γι’ αυτόν και την επιχείρησή του αξίζει πολύ περισσότερα. Αυτό που συνήθως κάνει ο εκτιμητής σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι να χρησιμοποιήσει την κλασσική οδό και να εφαρμόσει τη μέθοδο αντικατάστασης του κόστους, βάζοντας και μία υποσημείωση πως υπάρχει περιορισμένη αγορά γι’ αυτού του είδους τα ακίνητα. Και η δουλειά του έγινε.

Βέβαια, ο εκτιμητής μπορεί να είναι ικανοποιημένος ότι έκανε τη δουλειά του, αλλά η τράπεζα δεν θα έπρεπε. Αλλιώς ποιος ο λόγος να χρησιμοποιεί ακίνητα ως εξασφάλιση για δάνεια των οποίων η αποπληρωμή προέρχεται από τις ροές χρήματος της επιχείρησης; Αν ο εκτιμητής απλώς ορίσει ένα ποσό ως αξία της εξασφάλισης το οποίο είναι θεωρητικό και όχι ρεαλιστικά εφικτό, τότε η τράπεζα μόλις έχει παραχωρήσει ένα δάνειο χωρίς να έχει αξιολογήσει επαρκώς τον κίνδυνο αφού η πραγματική αξία της εξασφάλισης είναι μικρότερη.

Αυτό μας οδηγεί στο ζήτημα της ρευστότητας. Όπως είπε ο Warren Buffet, αν και το είχε θέσει εντός διαφορετικού πλαισίου: «Η τιμή είναι αυτό που πληρώνεις. Η αξία είναι αυτό που παίρνεις». Η τιμή, λοιπόν, είναι αυτό που βάζεις στην τσέπη σου ή βγάζεις από την τσέπη σου. Η αξία είναι το ποσό που κάποιος νομίζει ότι θα λάβει από μία πώληση. Απλώς επειδή κάποιος νομίζει ότι το περιουσιακό του στοιχείο αξίζει πολλά χρήματα ή επειδή κόστισε του ίδιου πολλά χρήματα, δεν σημαίνει πως αυτό είναι το ποσό που θα λάβει η τράπεζα όταν επιχειρήσει να το διαθέσει στην ανοικτή αγορά. Τράπεζες και εκτιμητές θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη μόνο τι είναι εφικτό στην πραγματικότητα, παρά το τι ορίζει η θεωρία ή οι κανόνες στα χαρτιά. Μόνο αν περάσουν από τις «θεωρητικές αξίες» στις «λογικές τιμές» θα μπορέσουν οι τράπεζες να λάβουν τις κατάλληλες αποφάσεις σε σχέση με τις εξασφαλίσεις δανείων, με την υλοποίηση εφαρμόσιμων λύσεων αναδιάρθρωσης και ταυτόχρονα να επιτρέψουν στην αγορά και στους δικούς τους ισολογισμούς να καθαρίσουν.   

*Διευθύνων Σύμβουλος, WiREFS (pavlos.loizou@wire-fs.com).