Εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία, εξ αδιαιρέτου προβλήματα

Πρόσφατα το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξέδωσε ένα πολύ χρήσιμο οδηγό στον οποίο εξηγεί πως προκύπτει εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία ακινήτων, τι προβλέπει ο νόμος και τι προβλήματα μπορεί να προκύψουν. Παράλληλα, περιλαμβάνει και πρακτικές συμβουλές για αποφυγή του φαινομένου ώστε μελλοντικά να μην δημιουργούνται ανυπέρβλητα εμπόδια για τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες. Αρχικά να δώσουμε τα συγχαρητήρια μας στο Τμήμα και τη Διεύθυνση του γιατί τέτοιου είδους ενέργειες είναι ιδιαίτερα υποβοηθητικές για το κοινό και συμβάλλουν στην αποφυγή προβλημάτων που ταλανίζουν εδώ και δεκαετίες τον τομέα των ακινήτων.

Επί της ουσίας του θέματος, η συνιδιοκτησία προκύπτει όταν δύο ή περισσότερα πρόσωπα αποκτούν μερίδια ενός ακινήτου. Όπως εξηγεί και ο Οδηγός του Κτηματολογίου προκύπτει επίσης μέσω κληρονομιάς, όταν η περιουσία ενός αποβιώσαντα μεταβιβαστεί στους κληρονόμους σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, η συνιδιοκτησία είναι ομαλή αν και οι σχέσεις των ιδιοκτητών είναι ομαλές κι αν συμφωνούν στον τρόπο αξιοποίησης του κοινόκτητου ακινήτου. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις δημιουργούνται σοβαρά προβλήματα και κατά συνέπεια υπάρχουν επιπτώσεις όπως η μη συμφέρουσα οικονομικά εκμετάλλευση των μεριδίων, η ελαχιστοποίηση των δυνατοτήτων ανάπτυξης των ακινήτων και προστριβές μεταξύ των ιδιοκτητών. Παράλληλα, η διαδικασία εξόδου από την συνιδιοκτησία είναι χρονοβόρα και επίπονη. Από την πρακτική μας εμπειρία έχουμε κατά καιρούς εντοπίσει κι άλλα προβλήματα που δημιουργεί το φαινόμενο της συνιδιοκτησίας. Κατ’ αρχάς είναι πολύ δύσκολο αν όχι αδύνατο, τέτοιου είδους ακίνητα να γίνουν αποδεκτά ως υποθήκη για σκοπούς δανεισμού.

Παράλληλα, είναι πολύ δύσκολο να πωληθούν τα μερίδια στα συγκεκριμένα ακίνητα. Είναι χαρακτηριστικό πως σε πολλές περιπτώσεις οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ποιο ακριβώς μέρος του ακινήτου τους ανήκει.

Φανταστείτε λοιπόν όταν όλα αυτά τα προβλήματα αφορούν πολλούς συνιδιοκτήτες ή ακόμα χειρότερα όταν οι συνιδιοκτήτες αυξάνονται όπως συμβαίνει συνήθως σε περιπτώσεις κληρονομιάς. Δηλαδή από τους γονείς στα παιδιά και μετά στα εγγόνια.

Όπως εξηγεί το Τμήμα Κτηματολογίου, ο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος, περιλαμβάνει διατάξεις για τον περιορισμό της συνιδιοκτησίας. Η πλέον θεμιτή λύση αφορά τον φιλικό διαχωρισμό/διανομή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να διανεμηθεί/διαχωριστεί (νοουμένου ότι δεν παραβιάζονται τα ελάχιστα επιτρεπόμενα εμβαδά) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Η διαδικασία αυτή είναι αναμφίβολα η πλέον ενδεδειγμένη, σημειώνει το Τμήμα, ωστόσο, προσκρούει συνήθως στη διαφωνία ενός τουλάχιστον εμπλεκόμενου. Στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν σε φιλικό διαχωρισμό/διανομή, τότε έστω και ένας εξ αυτών έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπό προϋποθέσεις και πάλι, τον αναγκαστικό διαχωρισμό της ακίνητης ιδιοκτησίας ώστε να τερματιστεί η συνιδιοκτησία. Πάντως, ο οποιοσδήποτε από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να συμφωνήσει να πωλήσει το μερίδιο του σε άλλο πρόσωπο. Ωστόσο, προτού ολοκληρωθεί η πράξη θα πρέπει να δοθεί στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες το δικαίωμα να το αποκτήσουν οι ίδιοι στην τιμή που συμφωνήθηκε. Πάντως, όπως προαναφέρθηκε, είναι εξαιρετικά  δύσκολο να ενδιαφερθεί κάποιος να αποκτήσει μερίδιο σε συνιδιοκτησία.

Η ύστατη λύση αφορά στον πλειστηριασμό του ακινήτου. Στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται σε μερίδια και είναι αδιανέμητη (δηλαδή δεν μπορεί  να διαχωριστεί με βάση το εμβαδό της), τότε, με αίτηση ενός εκ των συγκύριων, μπορεί να εξασφαλιστεί από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας πιστοποιητικό αδιανέμητου και η ιδιοκτησία να πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό.

Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, συμφωνούμε με τις εισηγήσεις του Τμήματος. Όπως για παράδειγμα στην περίπτωση που γονείς επιθυμούν να μεταβιβάσουν ακίνητη ιδιοκτησία στα παιδιά τους, είναι καλύτερα να μεταβιβάζουν το όλο μερίδιο του ακινήτου σε κάθε τους παιδί και όχι μερίδια σε ένα ακίνητο. Όπως σωστά επισημαίνει το Τμήμα, η κτηματολογική νομοθεσία παρέχει πάντοτε τη δυνατότητα, κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων, οι γονείς να διατηρούν στο όνομά τους εφ’ όρου ζωής, τα δικαιώματα της οίκησης ή/και της επικαρπίας σε όσα ακίνητα το επιθυμούν.

Όσον αφορά ιδιώτες που θέλουν για διάφορους λόγους να επενδύσουν σε ακίνητα, προτείνεται όπως επιλέγουν να αποκτούν το όλο μερίδιο του ακινήτου. Αλλά και να αποφεύγουν την αγορά μεριδίων ακίνητης ιδιοκτησίας μαζί με τρίτα πρόσωπα. Εξαίρεση μπορεί να αποτελέσουν οι περιπτώσεις συζύγων ή που η συνιδιοκτησία θα βοηθήσει συνεταιριστική οικονομική δραστηριότητα.

Όσοι συμπολίτες μας βρίσκονται εγκλωβισμένοι σε τέτοιου είδους καταστάσεις είναι ωφέλιμο να συμβουλεύονται ειδικούς ώστε να εξευρίσκουν την καλύτερη δυνατή λύση ανάλογα με την περίπτωσή τους. Οι νόμιμοι κτηματομεσίτες μπορούν να τους καθοδηγήσουν σχετικά και να τους παράσχουν λύσεις που θα διευκολύνουν μία κατά τ’ άλλα δύσκολη διαδικασία. 

Του Μαρίνου Κυναιγείρου, Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών