Σήριαλ αφερεγγυότητας: Χάσαμε το μέτρο!

Με την απόρριψη των νομοσχεδίων της βουλής από το ανώτατο δικαστήριο, την ολοκλήρωση της αξιολόγησης της τρόικας και το άνοιγμα του δρόμου για την εκταμίευση της επόμενης δόσης από το Eurogroup, πίστεψα ότι άνοιξε και ο δρόμος για τη ετοιμασία και ψήφιση του σωστού πλαισίου αφερεγγυότητας.  Δυστυχώς όμως για όλους μας το σήριαλ αφερεγγυότητας συνεχίζεται.  Σε πρόσφατη εκδήλωση στο πανεπιστήμιο Κύπρου με θέμα εκποιήσεις και αφερεγγυότητα ανάλυσα την αναγκαιότητα ενός αποτελεσματικού νόμου για εκποίηση υποθηκευμένης περιουσίας συνοδευόμενου από ένα σωστό πλαίσιο αφερεγγυότητας, για την ομαλή και εύρυθμη λειτουργία του τραπεζικού συστήματος.  Παρουσίασα επίσης τις βασικές χρηματοοικονομικές αρχές που πρέπει να διέπουν το πλαίσιο αφερεγγυότητας.  Στόχος μου τότε ήταν με απλό λόγο να περάσω κάποιες επιστημονικές αλήθειες στους παρευρισκόμενους πολιτικούς αρχηγούς και το ευρύ κοινό.  Η παρουσίασή μου και το άρθρο μου στα ΜΜΕ (https://www.stockwatch.com.cy/?p=2379) που ακολούθησε είχε το απαραίτητο βάθος για να είναι χρήσιμο και στους τεχνοκράτες/εμπειρογνώμονες που ασχολούνται με το θέμα. Στην παρούσα φάση του σήριαλ όμως, κρίνω ότι είναι χρήσιμο μέσα από μια απλή ανάλυση να παραθέσω με εναλλακτικό τρόπο το τι σημαίνει η σχεδόν εν λευκώ προστασία δανειολήπτη που έχει αρχικό στεγαστικό δάνειο μέχρι €350,000 με υποθήκη την πρώτη κατοικία, που είναι και το ζουμί του σήριαλ.  Για τί αξία κατοικίας μιλάμε, για τί μηνιαία δόση, και πόσο μισθό/εισόδημα χρειαζόταν και χρειάζεται ο δανειολήπτης για να είναι φερέγγυος (να πληρώνει τη δόση και να πληρώνει και όλα τα άλλα απαραίτητα έξοδα διαβίωσης); Ο πιο κάτω πίνακας παραθέτει για διάφορα αρχικά ποσά δανείου, την ελάχιστη αρχική αξία της κατοικίας που υποστήριξε αυτό το δάνειο, τη μηνιαία δόση για δάνειο 20 και 40 χρόνων με ετήσιο επιτόκιο 6%, και τον αντίστοιχο ελάχιστο μισθό που χρειάζεται κάποιος για να μπορεί να είναι φερέγγυος με αυτή τη δόση του δανείου.  Η ανάλυση βασίζεται σε δύο πολύ συντηρητικές υποθέσεις.  Πρώτον το ποσό του δανείου αντιπροσωπεύει το 80% της αρχικής αξίας της κατοικίας (το μέγιστο δάνειο που έδιναν οι τράπεζες για πρώτη κατοικία).  Δεύτερο, η δόση είναι το 30% του απαιτούμενου μηνιαίου μισθού/εισοδήματος, βασιζόμενος στον εμπειρικό κανόνα της αγοράς που καθορίζει ότι για να υπάρχει δυνατότητα αποπληρωμήςστεγαστικού δανείου η δόση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το 30% του μηνιαίου εισοδήματος. Πηγή: Υπολογισμοί αρθρογράφου Η ανάλυση αποκαλύπτει ότι προστασία δανειολήπτη με αρχικό δάνειο €350,000 ισοδυναμεί με προστασία δανειολήπτη που κατοικεί σε κατοικία με ελάχιστη αρχική αξία €437,500 και με ελάχιστο μηνιαίο εισόδημα €8,358.36 για να μπορεί να υποστηρίξει βιώσιμα μηνιαία δόση €2,507.51!!! Αν μετά από αναδιάρθρωση η δόση του δανείου υπολογιστεί στα 40 χρόνια με το ίδιο επιτόκιο τότε πέφτει στα €1,925.75 με ελάχιστο απαιτούμενο μισθό €6,419.16 και αν μετά από πιο ευνοϊκή αναδιάρθρωση του δανείου πέραν από την αύξηση της περιόδου αποπληρωμής στα 40 χρόνια, μειωθεί και το επιτόκιο στο ευνοϊκό 4.5% (δεν περιλαμβάνεται στο πίνακα) η δόση πάει στα €1,573.47 και ο ελάχιστος απαιτούμενος μισθός στα €5,244.90, εν μέσω κρίσης. Τα αντίστοιχα ποσά για χαμηλότερα δάνεια είναι στον πίνακα. Μόνο αν κάποιος είναι βιώσιμος, δηλαδή έχει προσωρινές δυσκολίες αλλά ο μισθός του σύντομα θα ανακάμψει σε σημείο που να δικαιολογεί την αποπληρωμή του δανείου του, μπορεί οικονομικά να διατηρήσει τη χρήση της υφιστάμενης κατοικίας του.  Οποίος δεν είναι βιώσιμος, δηλαδή δεν αναμένει να επανακτήσει μισθό που να μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο του, ή να δικαιολογεί την κατοικία του, τότε πρέπει να αναζητήσει από μόνος του λύσεις που οπωσδήποτε δεν θα περιλαμβάνουν τη χρήση της υφιστάμενης κατοικίας του.  Πολλοί δανειολήπτες αντιμετωπίζουν προβλήματα επιβίωσης τώρα γιατί στο παρελθόν ζούσαν πέραν των οικονομικών δυνατοτήτων τους.  Ας μην τους ενθαρρύνουμε να συνεχίσουν αυτή την πρακτική.  Η προστασία θα είναι παραπλανητικά προσωρινή, το δάνειο και οι τόκοι θα τρέχουν και πολύ σύντομα θα βρεθούν σε ακόμα χειρότερη θέση.   Γιώργος Νησιώτης  Αναπληρωτής Καθηγητής Χρηματοοικονομικής Πρόεδρος Τμήματος Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής Σχολή Οικονομικών Επιστημών και Διοίκησης Πανεπιστήμιο Κύπρου