Κριτική στη νέα νομοθεσία ΦΠΑ πρώτης κατοικίας

 Η σύγχρονη βιβλιογραφία, στοιχειοθετεί ότι μια από τις μεγαλύτερες κοινωνικοοικονομικές και περιβαλλοντικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η Ευρώπη και ο πλανήτης είναι ο περιορισμός της εξάπλωσης των συνόρων πόλεων. Με το άνοιγμα νέων περιοχών χρειάζεται η δημιουργία νέων οδικών δικτύων, νέων δημοσίων υπηρεσιών, (σκύβαλα, αστυνομία, σχολεία, ταχυδρομεία) και επέκταση των έργων κοινής ωφελείας (υδροδότησης, ηλεκτροδότησης, και αποχετευτικού). Αυτό πέραν της καταστροφής που επιφέρει στο φυσικό περιβάλλον, οδηγεί σε αύξηση του κόστους ζωής, αφού η χαμηλή πυκνότητα πληθυσμού ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο φουσκώνει αναλογικά το σύνολο των λογαριασμών ρεύματος, νερού κλπ του Κύπριου φορολογουμένου, ενώ χειροτέρευσε την ποιότητα ζωής αφού π.χ. διαμένοντας πιο μακριά από τον χώρο εργασίας αυξάνεται η τροχαία κίνηση. Η πρακτική για καταπολέμηση της εξάπλωσης (urban sprawl) προϋποθέτει διεθνή πρότυπά πολεοδομικής πολίτικης και επένδυση σε υποδομές σε συνδυασμό με τη φορολόγηση της εξάπλωσης καθώς και ταυτόχρονη επιδότηση της αειφόρου ανάπτυξης.

Στο νέο νομοσχέδιο ΦΠΑ πρώτης κατοικίας, μέσω κυρίως της προνοίας διαχωρισμού διαμερισμάτων και σπιτιών, σε συνδυασμό με την μη αναλογικότητα στη φορολόγηση διαμερισμάτων, επιτυγχάνεται ακριβώς το αντίθετο, δηλαδή επιδοτείται η εξάπλωση και φορολογείται η αειφόρος ανάπτυξη.

Για του λόγου το αληθές ας εξετάσουμε δύο σενάρια με βάση τη νέα νομοθεσία:

Σενάριο πρώτο: H αγορά ενός διαμερίσματος στην πόλη που αντιπροσωπεύει την αειφόρο ανάπτυξη

Με την προτεινόμενη νέα νομοθεσία ΦΠΑ ένα νεαρό ζευγάρι που θέλει να στεγαστεί σε διαμέρισμα 90 τ.μ. (2 υπνοδωματίων, τιμή πώλησης  €3.000/τμ) μέσα στην πόλη (αειφoρία) θα πληρώνει €270.000 + €51.300 ΦΠΑ (με την προηγούμενή νομοθεσία ΦΠΑ πλήρωνε  €13.500 ΦΠΑ).

Ένα νεαρό ζευγάρι με παιδιά που θέλει να στεγαστεί σε διαμέρισμα 130 τ.μ. (3 υπνοδωματίων) μέσα στην πόλη θα πληρώνει €390.000+ €74.100 ΦΠΑ (με την προηγούμενή νομοθεσία πλήρωνε €19.500 ΦΠΑ). Ακόμη κάποιος που θέλει να στεγαστεί σε διαμέρισμα 1^ος υπνοδωματίου €200.000 (συμπεριλαμβανομένης αξίας γης) πληρώνει 5% (ΦΠΑ €10.000) και αν πληρώσει €201.000 πληρώνεται 19% (€38.190 ΦΠΑ, διαμέρισμα 67τ.μ.).

Σενάριο δεύτερο: H αγορά οικοπέδου και ανέγερση νεόδμητης κατοικίας εκτός πόλεως που αντιπροσωπεύει την εξάπλωση

Εάν το ίδιο ζευγάρι αποφασίσει την αγορά οικοπέδου και ανέγερση οικίας για ιδιοκατοίκηση τότε επιβαρύνεται με 5% ΦΠΑ τόσο στην αγορά του οικοπέδου όσο και στο κόστος ανέγερσης μέχρι €350.000. Στις €350.000 δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος γης. Επομένως εάν για παράδειγμα το ζευγάρι αγοράσει το οικόπεδο €100.000 (€5.000 ΦΠΑ) και η ανέγερση στοιχίσει €350.000 (€17.500 ΦΠΑ) θα πληρώσει συνολικά €22.500 ΦΠΑ.

Εάν το κόστος ανέγερσης σπιτιού ξεπεράσει τις €350.000 τότε το σπίτι βάση του νομοσχέδιου επιβαρύνεται 19% ΦΠΑ στο όλο ποσό. Όμως, δίνεται η δυνατότητα για οποιοδήποτε κόστος ξεπεράσει τις €350.000 όπως αυτό δηλωθεί για φορολογικούς σκοπούς σε βάθος χρόνου.  Ετσι νόμιμα θα πληρωθεί 5% ΦΠΑ μέχρι τις €350.000 και σε βάθος χρόνου 19% στο ποσό που ξεπερνά τις €350.000 (αναλογικότητα στην φορολογία). Αγοράζοντας διαμέρισμα εντός μίας κοινόκτητης οικοδομής, ο αγοραστής αποδέχεται τα εγκεκριμένα σχέδια, που συμφωνήθηκαν από το σύνολο των ιδιοκτητών έτσι δεν υπάρχει σημαντική δυνατότητα νόμιμης επιλεκτικής καταγραφής κόστους και αναλογικότητα στην φορολογία.   

Από τα δύο σενάρια πιο πάνω, γίνεται αντιληπτό ότι η νομοθεσία εμφανέστατα επιδοτεί την εξάπλωση, αφού το κράτος στο πρώτο σενάριο το ζευγάρι για αγορά ενός διαμερίσματος αξίας €390.000 πληρώνει €74.100 ΦΠΑ, ενώ στο δεύτερο σενάριο για την ανέγερση μιας κατοικίας συνολικού κόστους (γης και ανέγερσης) €450.000 πληρώνει μόνο €22.500 ΦΠΑ. Η εμπειρία τα τελευταία χρόνια έδειξε ότι οι Κύπριοι εγκαταλείπουν μεν τις γερασμένες πολυκατοικίες μέσα στις πόλεις αλλά επιστρέφουν στις νέες πολυκατοικίες υψηλής ποιότητας και αρχιτεκτονικού σχεδιασμού στις πόλεις (αειφορία). Το νομοσχέδιο αποτρέπει αυτή την τάση με ΦΠΑ.  

Στα πιο πάνω σενάρια δεν συμπεριλαμβάνονται τα άλλα κόστη που συνοδεύουν την κάθε επιλογή που διαχωρίζονται σε άμεσα και έμμεσα.

Άμεσα Κόστη Πολίτη: Με την προτεινόμενη νέα νομοθεσία ΦΠΑ, αν μια οικογένεια επιλέξει να αγοράσει διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων στην πιο πάνω πολυκατοικία η οποία θα της επιτρέπει εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στην εργασία ή στο σχολείο των παιδιών ή στους παππούδες θα τιμωρηθεί πληρώνοντας ΦΠΑ €74.100. Διαφορετικά θα αναγκαστεί να στεγαστεί σε σπίτι εκτός πόλης και να επιβαρύνεται το καθημερινό κόστος χαμένου χρόνου περιμένοντας στην ουρά λόγω της κυκλοφοριακής συμφόρησης, κόστος καυσίμων, κόστος συντήρησης οχήματος κλπ. Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με μελέτες μόνο το κόστος της τροχαίας κίνησης που επιβαρύνεται ο Κύπριος φορολογούμενος λόγω εξάπλωσης ανέρχεται ετησίως σε δισεκατομμύρια.  Επιβαρύνεται ακόμα ο μικροεπιχειρηματίας π.χ. καταστηματάρχης, αφού με την εγκατάλειψη αστικοποιημένων περιοχών εγκαταλείπονται / χρεωκοπούν τα καταστήματα.  

Έμμεσα Κόστη πολίτη: 10 κατοικίες κατασκευασμένες σε οικόπεδα 550 τ.μ. θα σπαταλούσαν τουλάχιστον 10,000 τ.μ. γης (λαμβάνοντας υπόψη ανάγκες για δρόμους κλπ). Με την πολιτική της μεμονωμένης κατοικίας θα ξοδευότανε πολλαπλάσια γη για 10 κατοικίες. 10 διαμερίσματα 2 ή 3 υπνοδωματίων θα μπορούσαν να τοποθετηθούν σε πολυκατοικία μέσα σε οικόπεδο 595 τ.μ. μέσα στην πόλη (αειφόρος ανάπτυξη). Στην πολυκατοικία 10 διαμερισμάτων μέσα στην πόλη το κράτος είχε έσοδα €187.500, με την προηγούμενη νομοθεσία και δημοσιονομικό πλεόνασμα λόγω του ότι η πολυκατοικία τοποθετήθηκε στις υφιστάμενες υποδομές π.χ. σκύβαλα, αστυνομία, σχολεία, αποχετευτικό. Με τη νέα νομοθεσία και τη χρέωση ΦΠΑ €741.000 αποτρέπουμε μια τέτοια πολυκατοικία στην πόλη. Αντίθετα ωθούμε τους πολίτες στην κατασκευή 10 σπιτιών μακριά από την πόλη με τα έσοδα ΦΠΑ του κράτους να περιορίζονται σε €175.000, ενώ τα άμεσα έξοδα του κράτους σε νέες υποδομές θα είναι πολλαπλάσια με αποτέλεσμα να επιβαρύνουν τον πολίτη με επιπλέων φορολογίες τόσο στην κατασκευή όσο και στη συντήρηση τους.

Σήμερα οι τεχνητές επιφάνειες ανά κάτοικο στην Κύπρο λόγω εξάπλωσης ξεπερνούν το τριπλάσιο του μέσου όρου στην Ευρώπη. Πρωταρχικός στόχος των πολεοδομικών σχεδίων παγκοσμίως αλλά και στην Ευρώπη (συμπεριλαμβανομένων των Κυπριακών Τοπικών σχεδίων) είναι η ενθάρρυνση της αειφόρου ανάπτυξης και της Αστικής Κινητικότητας. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο με τη σημερινή μορφή του αντίκειται στις προτεραιότητες /στόχους της πολιτείας. Για αυτό τον λόγο χρειάζεται ένα Cost benefit study για να δούμε τις επιπτώσεις της νέας νομοθεσίας στην οικονομία, την κοινωνία και το περιβάλλον πριν καταλήξουμε στην τελική μορφή του. Διαφορετικά, απλά θα φουσκώσουμε προσωρινά τις τιμές των νέων οικοπέδων.  Όμως οι επιπτώσεις του προτεινόμενου νομοσχεδίου θα είναι δυστυχώς μόνιμες.   

Διευθυντής FOX Smart Estate Agency

Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)