ΦΠΑ πρώτης κατοικίας – Τι χρειάζεται να αλλάξει;

Η τροποποίηση της νομοθεσίας του ΦΠΑ που αφορά την επιβολή μειωμένου συντελεστή για την αγορά, ή ανέγερση της πρώτης κατοικίας βρέθηκε πρόσφατα στο επίκεντρο συζήτησης της Επιτροπής Οικονομικών της Βουλής, έχοντας ως αφετηρία την πιθανή λήψη μέτρων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (ΕΕ) κατά της Κύπρου, λόγω του σημερινού καθεστώτος. Πώς φτάσαμε όμως ως εδώ;

Η αιτία

Το πρόβλημα ξεκίνησε από την τροποποίηση της Κυπριακής νομοθεσίας το 2016, που σχεδόν ομόφωνα εγκρίθηκε από τη Βουλή. Μέχρι τότε ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% εφαρμοζόταν για τα πρώτα 200 τ.μ. σε περιπτώσεις πρώτης κατοικίας που δεν ξεπερνούσε τα 275 τ.μ. Μετά την τροποποίηση, απαλείφθηκε το όριο των τετραγωνικών μέτρων μίας κατοικίας, με την πλειονότητα των βουλευτών να συμφωνούν ότι αυτό θα λειτουργήσει θετικά κυρίως για νεαρά ζευγάρια που θέλουν να δημιουργήσουν οικογένεια και για άτομα που κατοικούν εκτός του αστικού ιστού.

Η αυστηρή επιστολή του Ευρωπαίου Επιτρόπου Οικονομικών Πάολο Τζεντιλόνι που στάλθηκε στα μέσα του 2021 αναφερόταν στο ζήτημα, επισημαίνοντας ότι ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που έπρεπε να διορθωθεί στη νομοθεσία για τον ΦΠΑ, είναι η μη ύπαρξη του ανώτατου ορίου εμβαδού του ακινήτου. Σε αυτό το σημείο εύλογα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή (ΕΕ) έθεσε το ερώτημα το αν νοείται άσκηση κοινωνικής πολιτικής για ακίνητα 300 τ.μ. αν όχι μεγαλύτερων. Όπως γνωστοποιήθηκε, είχε προηγηθεί αλληλογραφία μεταξύ Κύπρου – ΕΕ, όπου η στάση της Κυπριακής Δημοκρατίας δεν βοήθησε να οικοδομηθεί εμπιστοσύνη για διάλογο επί του θέματος.

Τι ζητάει η ΕΕ

Η ένταξη της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση εκτός από ωφελήματα, συνεπάγεται και υποχρεώσεις. Η συμμόρφωση προς το Ευρωπαϊκό Δίκαιο και η ενσωμάτωση των Ευρωπαϊκών Οδηγιών, είναι ορισμένα από αυτά. Τόσο ο χειρισμός της Κύπρου, που εκλήφθηκε ως προσπάθεια παραπλάνησης των Ευρωπαϊκών Οργάνων όσο και η υφιστάμενη νομοθεσία, δεν ικανοποιούν τις ευρωπαϊκές απαιτήσεις.

Η Κύπρος θα πρέπει επομένως να τροποποιήσει τον νόμο με τέτοιο τρόπο ώστε να αίρονται οι ανησυχίες των Ευρωπαίων. Πώς όμως θα γίνει αυτό;

Με δεδομένο ότι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αποδεχόταν τη νομοθεσία του 2011 και την πρόνοια της για καθορισμό του ανώτατου ορίου στα 275 τ.μ. η λύση είναι η προφανής. Αυτό διαφάνηκε άλλωστε και από τις πλείστες τοποθετήσεις των επαγγελματικών φορέων και των ανθρώπων της αγοράς, οι οποίοι τεκμηρίωναν στους Κύπριους βουλευτές τις επιπτώσεις για το σύνολο των αγοραστών και τη στρέβλωση που θα προκληθεί στην αγορά από το ενδεχόμενο μίας ριζικής αλλαγής στο καθεστώς ΦΠΑ, όταν μάλιστα κάτι τέτοιο δεν ζητείται από τους Ευρωπαίους.

Τι δέον γενέσθαι

Κατά τη συζήτηση του θέματος στην Επιτροπή Οικονομικών ακούστηκαν προτάσεις, όπως η θέσπιση ανώτατης αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο, ως παράμετρο που θα καθορίζει την επιβολή μειωμένου ή μη ΦΠΑ, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής.  Προτάσεις όπως αυτή, ναι μεν ηχούν ευχάριστα στα αυτιά μίας μερίδας κόσμου, μπορούν όμως να καταστούν εύκολα επιζήμιες για την οικονομία.

Αυτό, άλλωστε αποδείχθηκε όταν κάθε ένας από όσους υπερασπίζονταν την πρόταση αυτή - η οποία δεν τέθηκε ποτέ από τους Ευρωπαίους - έφερνε ένα δικό του ποσό, ως το ιδανικό όριο. Στο πλαίσιο της ανταλλαγής απόψεων, ακούστηκε μάλιστα ως μέση τιμή πώλησης ένα ποσό λίγο πάνω από €1.000 ανά τετραγωνικό μέτρο, το οποίο δεν αντανακλά καθόλου την πραγματικότητα. Έχει πραγματικά αγοράσει κάποιος καινούρια κατοικία προς περίπου €1.000 το τετραγωνικό; Άλλοι μάλιστα φορείς αναφέρονται σε αξία περί τα €2.500. Επιτρέψτε μου να αμφισβητήσω και αυτό το ποσό, πράγμα το οποίο γνωρίζουν καλά όσοι αγόρασαν κατοικία πρόσφατα. Αυτό που κυρίως όμως αποτυπώνεται από την απόκλιση μεταξύ των δύο αριθμών, είναι ότι δεν υπάρχει κάποια αντικειμενική βάση για να χρησιμοποιηθεί στους υπολογισμούς. Είναι δυνατόν να θεσπιστεί νομοθεσία με υπολογισμούς κατά προσέγγιση;

Η ανεδαφικότητα τέτοιων ισχυρισμών, καταδεικνύει και το ίδιο το πρόβλημα: Δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για τις τιμές πώλησης, πόσο μάλλον για τον ορισμό του τι σημαίνει «μέση κατοικία» επί των τιμών της οποίας θα μπορούσαν να καθοριστούν όρια αξίας.

Αν θεωρηθεί ότι στόχος του μειωμένου ΦΠΑ, είναι η άσκηση κοινωνικής πολιτικής για την ενίσχυση της στέγασης των νέων ζευγαριών, αυτό πρέπει να γίνει στο πλαίσιο ρεαλιστικών τετραγωνικών μέτρων οικοδομήσιμου εμβαδού και τεκμηριωμένης μελέτης που να βασίζεται στις σημερινές αξίες κατασκευής και πώλησης. Φυσικά, θα πρέπει παράλληλα να δημιουργηθεί και ένα αξιόπιστο μοντέλο υπολογισμού της αναπροσαρμογής της αρχικής προτεινόμενης αξίας σε τακτά διαστήματα, καθότι οι τιμές αλλάζουν σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς, τον πληθωρισμό, την τοποθεσία και άλλους παράγοντες. Ο επανακαθορισμός αυτός της αξίας, θα είναι δύσκολο να γίνεται σε τακτική βάση στο μέλλον.

Όπως φαίνεται να διαμορφώνεται η πολιτική για τον μειωμένο ΦΠΑ, δημιουργείται εκ των πραγμάτων, συγκριτικό μειονέκτημα στην ανάπτυξη των καθορισμένων αστικών περιοχών έναντι των νέων περιοχών στην περιφέρεια των Σχεδίων Ανάπτυξης, σε αντίθεση με το όραμα, τη στρατηγική και τις πολιτικές που καθορίζονται στα Τοπικά Σχέδια. Θα καταβάλλεται ως αποτέλεσμα ψηλή φορολογία, από τις αναπτύξεις που είναι επιθυμητές/αειφόρες σε κεντρικές περιοχές και χαμηλή φορολογία στην ανάπτυξη των πρώην γεωργικών περιοχών που έχουν προκύψει από την αδικαιολόγητη εξάπλωση/Urban Sprawl των πόλεων. Η εξάπλωση αυτή ενισχύει τα δημοσιονομικά ελλείμματα αφού επιβαρύνει δυσανάλογα την ανάπτυξη των πόλεων με κοινωνικοοικονομικές προεκτάσεις (περιβαλλοντικά, αστικά, κοινωνικά, πολιτικά προβλήματα) ενώ στοιχίζει στον Κύπριο φορολογούμενο.

Το πρόβλημα διευρύνεται όχι μόνο λόγω της ανισομέρειας μεταξύ αστικών και μη περιοχών, αλλά ταυτόχρονα και λόγω των διαφορετικών τιμών μεταξύ πόλεων. Η ενσωμάτωση τέτοιας πρόνοιας, ουσιαστικά θα οδηγήσει σε αποκλεισμό των κατοίκων ορισμένων πόλεων, από το δικαίωμα ιδιοκτησίας.

Η μέχρι τώρα εξέλιξη του θέματος, δείχνει ότι το Υπουργείο Οικονομικών αντιλήφθηκε τον παλμό της αγοράς. Αυτό που μένει να αποδειχθεί είναι η έκβαση της προσπάθειας του Υπουργού Οικονομικών στην Ευρώπη, αλλά και το κατά πόσο ΔΗΣΥ, ΑΚΕΛ, ΔΗΚΟ, ΕΛΑΜ, ΕΔΕΚ, ΔΗΠΑ και Οικολόγοι θα κρατήσουν αποστάσεις από μη ρεαλιστικές προσεγγίσεις που ακούγονται εντός και εκτός Βουλής.

Διευθυντής FOX Smart Estate Agency και Πρόεδρος του Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιόκτητων Ακινήτων σε σχέση με τον ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία.