Κουρουκλίδης: Υποχωρούν οι τζίροι στην κτηματαγορά
Διαφορετική πορεία ακολούθησαν τους πρώτους έξι μήνες του 2004 οι τιμές διαφόρων ακινήτων στην κυπριακή κτηματαγορά ως αποτέλεσμα μιας σειράς εξελίξεων. Χαρακτηριστικά, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σύμφωνα με τις επίσημες εκτιμήσεις του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών κατά 4,1% κατά τη διάρκεια των πρώτων έξι μηνών του 2004, οι τιμές των οικοπέδων αυξήθηκαν κατά 10,2%. Σε συνέντευξη που παραχώρησε στη StockWatch, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Σολομών Κουρουκλίδης αναφέρει ότι η συγκρατημένη αύξηση των τιμών των κατοικιών αντανακλά τη μειωμένη εξωγενή ζήτηση, συνεπεία της μετατόπισής της βορείως της πράσινης γραμμής. Παράλληλα, το ψηλότερο ποσοστό αύξησης των τιμών των οικοπέδων, αντανακλά τη σταθερή ενδογενή ζήτηση για οικιστικά ακίνητα.
Σύμφωνα με το Σολομώντα Κουρουκλίδη, η κυπριακή κτηματαγορά αισθάνεται σήμερα τις παρενέργειες που είχε η έκβαση του δημοψηφίσματος της 24ης Απριλίου και στον κύκλο εργασιών του κλάδου, ο οποίος τους πρώτους φετινούς μήνες παρουσιάζεται μειωμένος κατά 10% έως και 30%, ανάλογα με την επαρχία. Οι φαινομενικά ψηλές πωλήσεις ακινήτων, όπως κατέδειξαν τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα το Κτηματολόγιο, προέκυψαν από την αβεβαιότητα που δημιούργησε σε μεγάλο βαθμό η φημολογία για αύξηση των μεταβιβαστικών τελών, αλλά και για επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, οι λεπτομέρειες της οποίας ήταν άγνωστες στο ευρύ κοινό.
Ερ.: Κύριε Κουρουκλίδη, πως πηγαίνουν οι δουλειές στα κτηματομεσιτικά;
Απ.:Έχοντας αναλύσει και συγκρίνει το πρώτο εξάμηνο του 2004 με το αντίστοιχο του 2003, διαπιστώνω ότι υπάρχει μια μείωση της εξωγενούς ζήτησης για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων ενώ ταυτόχρονα υπάρχει μια αύξηση της ενδογενούς ζήτησης για ορισμένες άλλες κατηγορίες ακινήτων. Ως εκ τούτου, οι εργασίες του κλάδου των κτηματομεσιτικών έχουν επηρεαστεί σε βαθμό που διαφέρει ανάλογα με την επαρχία. Σε γενικές όμως γραμμές, η μείωση των εργασιών κυμαίνεται από το 10% έως και 30%, με την Πάφο ωστόσο, στην οποία η εξωγενής ζήτηση δημιουργεί το 90% των αγοραπωλησιών, να πλήττεται περισσότερο. Αντίθετα, η Λευκωσία στην οποία μόνο το 5% των συνολικών αγοραπωλησιών προέρχεται από τον εξωτερικό, η ζήτηση παραμένει σταθερή.
Ερ.: Μήπως θα πρέπει, συνεπεία της μείωσης της ζήτησης, να αναμένει κανείς πτώση των τιμών των ακινήτων;
Απ.: Με βάση μελέτη που έχουμε διεξάγει ως Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών, οι τιμές των οικιών και διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο το πρώτο εξάμηνο του 2004 κατά 4,1%. Παράλληλα, για τα οικιστικά οικόπεδα, οι τιμές αυξήθηκαν την ίδια περίοδο κατά 10,2%. Πρέπει να προσθέσω παρενθετικά ότι προς το παρόν δεν έχει ολοκληρωθεί η μελέτη και για τις άλλες υπόλοιπες κατηγορίες των ακινήτων.
Τα δύο όμως στοιχεία που έχω αναφέρει καταδεικνύουν την επίδραση στις τιμές από τη μεταβολή της ζήτησης. Η εξωγενής ζήτηση κατευθύνεται κυρίως σε έτοιμα ακίνητα στις παραλιακές πόλεις ενώ η ζήτηση για οικόπεδα είναι κυρίως ενδογενής και έχει αυξηθεί. Παρά το γεγονός ότι η προσφορά οικοπέδων χρειάζεται κάποιο χρόνο για να αντιδράσει στη ζήτηση, δεν είναι κατά κανόνα ελαστική. Έτσι, η ηπιότερη αύξηση στις τιμές των οικιστικών κτιρίων, όπως οικίες και διαμερίσματα, αντανακλά την κάμψη της εξωγενούς ζήτησης, ενώ αντίθετα, η σταθερή ζήτηση για οικιστικά οικόπεδα, μεταφράστηκε σε αύξηση των τιμών. Παρ’ όλα ταύτα, δεν πρέπει να ξεχνάμε την αύξηση του εργατικού κόστους, των υλικών οικοδομής αλλά και την επιβολή ΦΠΑ στα καινούργια ακίνητα, τα οποία επιδρούν σημαντικά στη διαμόρφωση των τιμών.
Ερ.: Παρά την κάμψη της ζήτησης που αναφέρατε, οι αριθμοί του κτηματολογίου δίνουν μια άλλη εικόνα...
Απ.: Ένας σοβαρός επιστήμονας αναλυτής πάντα μελετά και ερευνά τι κρύβεται πίσω από τους αριθμούς. Οι αριθμοί έδειξαν πράγματι ότι
φαινομενικά υπάρχει μια αύξηση στις πωλήσεις των ακινήτων τους πρώτους έξι μήνες του τρέχοντος έτους. Όμως πρέπει να δούμε τι κρύβουν πίσω τους αυτοί οι αριθμοί, οι οποίοι δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα.
Ένας βασικός παράγοντας για το φούσκωμα των αριθμών στη κτηματαγορά, σχετίζεται με το εξής φαινόμενο: πολλοί επιχειρηματίες αναπτύξεως γης πωλούν σπίτια ή διαμερίσματα υπό κατασκευή, χωρίς όμως να καταθέτουν τα συμβόλαια στο κτηματολόγιο. Το φαινόμενο αυτό, παρουσίασε μάλιστα έξαρση τα τελευταία χρόνια ιδιαίτερα στην Πάφο. Με τη φημολογία όμως, για επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα που δημιουργήθηκε στις αρχές του έτους, χωρίς να είναι μάλιστα γνωστά τα κριτήρια, πολλοί επιχειρηματίες φοβήθηκαν μήπως βρεθούν τελικά εκτεθειμένοι έναντι των πελατών τους και στην τελική ανάλυση χρειαστεί να πληρώσουν ΦΠΑ και για παλαιές πωλήσεις. Έτσι, άλλαξαν τις ημερομηνίες στα παλιά αγοραπωλητήρια έγγραφα, τα οποία εν συνεχεία κατάθεταν στο κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα παλιές πωλήσεις να εμφανίζονται στις πρόσφατες στατιστικές, φουσκώνοντάς τους αριθμούς.
Ένας άλλος παράγοντας που συνέβαλε στην εξέλιξη αυτή με παρόμοιο τρόπο, ήταν και η φημολογία για αύξηση των μεταβιβαστικών τελών που τελικά πανικόβαλε τον κόσμο, κάνοντάς τον να τρέχει στο Κτηματολόγιο να προλάβει την αύξηση.
Επιπρόσθετα, τα στοιχεία αντικατοπτρίζουν τις πληθωριστικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, αλλά να μην ξεχνάτε, όπως είπα και πιο πριν, στην πράξη έχουν συγκριτικά μειωθεί οι πωλήσεις λόγω της κάμψης της εξωγενούς ζήτησης. Στο τέλος του δευτέρου εξαμήνου του 2004 θα επαληθευθώ οπωσδήποτε διότι οι αριθμοί θα είναι πλέον οι πραγματικοί και όχι φαινομενικοί.
Ερ.: Που αποδίδετε την κάμψη αυτή;
Απ.: Η εξωγενής ζήτηση έχει στην ουσία μετατοπιστεί στα κατεχόμενα. Η μετατόπιση αυτή άρχισε πριν από 19 περίπου μήνες, αλλά μετά το δημοψήφισμα βρίσκεται σε έξαρση. Οι Τουρκοκύπριοι αναπτύσσουν ελληνοκυπριακές περιουσίες εκμεταλλευόμενοι μια πρόνοια του Σχεδίου Ανάν που λέει ότι με κάποια βελτίωση μιας Ε/Κ περιουσίας, μετά από μια λύση ο Τουρκοκύπριος που την ανέπτυξε αποκτά το δικαίωμα πρώτης επιλογής αγοράς . Έτσι με την ανάπτυξη τους, σπεύδουν να αποκτήσουν το δικαίωμα αυτό.
Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος είχε επισημάνει την πρόνοια αυτή σε πρόσφατες δηλώσεις του, αλλά παρέλειψε να αναφέρει ότι υπάρχει στο σχέδιο Ανάν 5 και μία ημερομηνία, η 31η Δεκεμβρίου 2002, μετά την οποία δεν νομιμοποιούνται οι βελτιώσεις. Ωστόσο, οι Τουρκοκύπριοι πιστεύουν ότι με μια λύση, η ημερομηνία νομιμοποίησης θα μετατεθεί για τα επόμενα χρόνια.
Έτσι, έχοντας υπ’ όψιν πρώτα ότι το επίπεδο τιμών των ακινήτων στα κατεχόμενα βρίσκεται κατά μέσον όρο στο 1/4 με 1/3 των τιμών στις ελεύθερες περιοχές, όπως και ύστερα το γεγονός ότι το βρετανικό υπουργείο Εξωτερικών, είχε εκδώσει εγκύκλιο, την οποία απέσυρε μετά το δημοψήφισμα, που αποθάρρυνε τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, λέγοντάς τους ότι αγόραζαν με δική τους ευθύνη, δεν εκπλήττει η μετατόπιση του αγοραστικού ενδιαφέροντος προς το βόρειο μέρος της Κύπρου. Παράλληλα, οι Τουρκοκύπριοι πωλητές ακινήτων, λένε στους ενδιαφερόμενους ότι αγοράζουν γη «ίσης αξίας ανταλλαγής» με τουρκοκυπριακή περιουσία στο νότο βάσει του σχεδίου Ανάν 5 . Αυτό το γεγονός δημιουργεί τη βεβαιότητα στους ξένους και κυρίως Βρετανούς και Ισραηλίτες, ότι μπορούν να αγοράζουν άφοβα ακίνητα στα κατεχόμενα ανεξάρτητα από το κατά πόσον θα υπάρξει τελικά λύση ή όχι.
Επίσης να μην ξεχνάμε ότι οι Άγγλοι αγοραστές, δεν είναι πλέον υποχρεωμένοι να πηγαίνουν στην Τουρκία και από’ κει εν συνεχεία στα κατεχόμενα για να απολαύσουν ακίνητα που αγοράζουν στα κατεχόμενα. Τώρα μπορούν να έρχονται στα κατεχόμενα μέσω Λάρνακας, αποφεύγοντας αυτήν την ταλαιπωρία.
Ερ.: Γιατί τότε επιδίδονται οι τουρκοκύπριοι επιχειρηματίες αναπτύξεως γης σε κυνήγι τίτλων ελληνοκυπριακών περιουσιών;
Απ.: Λόγω της έντονης κατασκευαστικής δραστηριότητας και της αύξησης του τζίρου στην κτηματαγορά στα κατεχόμενα, πολλοί τουρκοκύπριοι επιχειρηματίες έχουν εν τω μεταξύ βελτιώσει αισθητά τα εισοδήματά τους. Έτσι, προσεγγίζουν ελληνοκύπριους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους προσφέρουν μια έξτρα αποζημίωση για να έχουν και την έξτρα ανάλογη ασφάλεια στις πωλήσεις.
Πρέπει να γνωρίζεται ότι υπάρχουν αρκετοί Ελληνοκύπριοι που αντί να πληροφορηθούν από το κράτος ή δικηγόρους, έρχονται σ’ εμάς τους κτηματομεσίτες με ερωτήσεις για το κατά πόσον είναι νόμιμη η πώληση περιουσιών που έχουν στα κατεχόμενα κλπ. Ο λόγος για τον οποίο προστρέχουν σε μας έχει να κάνει με τους φόβους για πιθανές επιπτώσεις. Εμείς όμως, τους παραπέμπουμε στα υπουργεία Εξωτερικών και Εσωτερικών.
Εν τω μεταξύ όμως, στα κατεχόμενα συνεχίζεται η άνευ προηγουμένου έξαρση της κτηματαγοράς, με τους Τουρκοκύπριους να εργάζονται επί εικοσιτετραώρου βάσεως στις οικοδομές για να προλάβουν τη ζήτηση, και φέρνουν από την Τουρκία εργάτες, μιας και οι τουρκοκύπριοι οικοδόμοι έρχονται να εργαστούν στον νότο. Ωστόσο, κάποιοι από τους εποχιακούς εργάτες που φέρνουν οι Τουρκοκύπριοι από την Τουρκία μένουν τελικά μόνιμα στην Κύπρο, ενώ οι περιουσίες των Ελληνοκυπρίων ολοένα και περισσότερο περνούν στα χέρια των ξένων αγοραστών και των τουρκοκυπρίων επιχειρηματιών αναπτύξεως γης. Σε λίγα χρόνια ίσως να μην υπάρχουν Ε/Κ περιουσίες στα κατεχόμενα αλλά θα τις βαφτίσουν στο τέλος «ευρωπαϊκές».
Ερ.: Πάντως ακούγονται και ψίθυροι για δραστηριοποίηση ελληνοκυπρίων επιχειρηματιών αναπτύξεως γης στα κατεχόμενα...
Απ.: ...μέσω εταιρειών που ιδρύουν στο εξωτερικό για να δραστηριοποιούνται στα κατεχόμενα. Όπως είπατε πρόκειται για ψίθυρους. Δεν υπάρχουν στοιχεία... προς το παρών!
Ερ.: Πως ξεχωρίζουν οι ψίθυροι από τις ειδήσεις;
Απ.: Όπου υπάρχει καπνός υπάρχει και φωτιά. Θα χρειαστεί να περάσουν ίσως χρόνια μέχρι να ξέρουμε.
Ερ.: Πάντως αποτελεί γεγονός ότι οι εργολάβοι στα κατεχόμενα έχουν απευθύνει εκκλήσεις στους συναδέλφούς τους στις ελεύθερες περιοχές για βοήθεια...
Απ.: Δεν ξαφνιάζει το γεγονός ότι δεν προλαβαίνουν να κτίζουν ότι έχουν πουλήσει οι Τουρκοκύπριοι. Το φαινόμενο αυτό εμφανίστηκε μετά τα δημοψηφίσματα και συνεχίζεται ραγδαία και ασταμάτητα.
Ερ.: Προσεγγίζουν και κτηματομεσίτες;
Απ.: Θα ήθελα να δηλώσω ότι ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών είναι κατηγορηματικός και καταδικάζει όλες τις παράνομες συναλλαγές στα κατεχόμενα. Αλλά πρέπει να πω ότι δεν έχουμε καμιά σχετική συγκεκριμένη πληροφορία. Όσοι όμως έχουν τέτοιες πληροφορίες μπορούν να μας τις δώσουν.
Ερ.: Υπάρχουν ψίθυροι;
Απ.: Ναι. Υπάρχουν.
Ερ.: Υπάρχουν προοπτικές στο επάγγελμά του κτηματομεσίτη μετά την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, τις αυξήσεις στις τιμές των υλικών και των επιτοκίων και τις τελευταίες πολιτικές εξελίξεις;
Απ.: Στο επάγγελμα του μεσίτη έχουν εισέλθει πειρατές, οι οποίοι εν τω μεταξύ ξεπερνούν σε αριθμό τους νόμιμους μεσίτες. Αυτοί συνιστούν μεγάλο κίνδυνο για τον προτιθέμενο αγοραστή διότι δεν του προσφέρεται η προστασία την οποία του παρέχει η νομοθεσία σε περιπτώσεις συναλλαγών με νόμιμους μεσίτες. Ο αδειούχος μεσίτης, υπόκειται στις αυστηρές διατάξεις του νόμου και είναι υπεύθυνος να ενημερώνει το αγοραστή σωστά για τη νομική και φυσική κατάσταση του ακινήτου το οποίο προσφέρει στον πελάτη. Σε περίπτωση αμέλειας, ο κάθε αδειούχος μεσίτης έχει ασφαλιστική κάλυψη που φθάνει μέχρι τις £50 χιλιάδες για κάθε πελάτη του και σύντομα θα αυξηθεί στις £100 χιλιάδες βάσει νέας νομοθεσίας.
Το φαινόμενο των πειρατών έχει πλήξει το επάγγελμα αλλά προπαντός την κτηματαγορά και, κατ’ επέκταση τους αγοραστές οι οποίοι βρίσκονται στο τέλος εκτεθειμένοι σε όλα τα πιθανά προβλήματα της κτηματικής συναλλαγής. Πολλοί έρχονται να κάνουν παράπονα στο Σύνδεσμο για τα προβλήματα που προκύπτουν από τις συναλλαγές με πειρατές μεσίτες κατόπιν εορτής.
Ερ.: Πόσο ασυμβίβαστη είναι η διπλή ιδιότητα του κτηματομεσίτη και του επιχειρηματία αναπτύξεως γης σε μια ελεύθερη αγορά;
Απ.: Όπως λένε και οι δικηγόροι, είναι ασυμβίβαστο να εξυπηρετείς και τους δύο διάδικους ταυτόχρονα. Ο μεσίτης είναι ανεξάρτητο άτομο έναντι αμοιβής για ένα τρίτο άτομο. Δεν μπορεί ένας επιχειρηματίας αναπτύξεως γης να εργάζεται και ως μεσίτης πουλώντας τα δικά του ακίνητα. Υπάρχει όπως είπα και προηγουμένως το λεγόμενο ασυμβίβαστο. Ωστόσο, διακρίνω με λύπη ότι οι σύμβουλοι του υπουργού Εσωτερικών δεν συμμερίζονται την άποψη αυτή που συνιστά τη βασική διαφορά μεταξύ του υπουργείου Εσωτερικών και του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών. Όμως, ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών και το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών συντάσσονται στην ίδια γραμμή με μας, με τον τελευταίο να έχει δώσει και γραπτή γνωμάτευση στο υπουργείο Εσωτερικών. Όλοι αυτοί έχουν αναγνωρίζουν, όπως και εμείς, ότι μόνο ο ανεξάρτητος κτηματομεσίτης μπορεί να επιλέξει ελεύθερα τους επιχειρηματίες αναπτύξεως γης που δεν έχουν τη φήμη για κακοτεχνίες, που παραδίδουν τίτλους κλπ., ώστε στην τελική ανάλυση να προστατεύσουν τον αγοραστή.
Ερ.: Παράλληλα όμως υπάρχουν και μεσίτες που εργάζονται ως επιχειρηματίες αναπτύξεως γης...
Απ.: Ο νόμος που διέπει το επάγγελμά μας δεν προβλέπει ότι όποιος από μας έχει ένα οικογενειακό οικόπεδο ή χωράφι και το αναπτύσσει ότι μετατρέπεται αυτόματα σε επιχειρηματία αναπτύξεως γης. Όμως ο μεσίτης ζει κατά κύριο λόγο από τη μεσιτεία, και σε διαφορετικές περιπτώσεις η νομοθεσία προβλέπει απόσυρση της άδειας. Εγώ προσωπικά, έχω ζητήσει από τη Νομική Υπηρεσία και το υπουργείο Εσωτερικών να γίνουν στην υπό ετοιμασία νομοθεσία πιο αυστηρές οι ποινές για μεσίτες παραβάτες.
Ερ.: Στην αρχή της συνέντευξης είπατε ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν τους πρώτους 6 μήνες κατά 4,1% και το ποσοστό αυτό αποκλίνει από τον δείκτη που παρουσίασε μια ιδιωτική εταιρεία...
Απ.: Προς το παρών, οι μοναδικοί εξειδικευμένοι οργανισμοί που είναι σε θέση να διενεργούν επίσημες και έγκυρες μελέτες για την αγορά ακινήτων είναι ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών, ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών και ο Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Αναπτύξεως Γης.
Η εταιρεία που αναφέρατε προηγουμένως είναι μια διαφημιστική εταιρεία. Θα ήθελα να πω ότι ακόμη και ο καφετζής της γειτονιάς μου θα μπορούσε να εκδώσει το δικό του δείκτη. Αλλά το ερώτημα που τίθεται είναι το εξής: ποια θα ήταν η εγκυρότητά αυτού του δείκτη; Αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει νομοθεσία για το ποιος μπορεί να κάνει ένα δείκτη τιμών ακινήτων . Ωστόσο, ενώ αμφισβητούμε τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται για την ετοιμασία του εν λόγω δείκτη και κατ΄ επέκταση δεν συμφωνούμε με τα δικά τους αποτελέσματα, δεν αμφισβητούμε τις μαθηματικές φόρμουλες που χρησιμοποιήθηκαν.
Του Στέλιου Ορφανίδη
Σύμφωνα με το Σολομώντα Κουρουκλίδη, η κυπριακή κτηματαγορά αισθάνεται σήμερα τις παρενέργειες που είχε η έκβαση του δημοψηφίσματος της 24ης Απριλίου και στον κύκλο εργασιών του κλάδου, ο οποίος τους πρώτους φετινούς μήνες παρουσιάζεται μειωμένος κατά 10% έως και 30%, ανάλογα με την επαρχία. Οι φαινομενικά ψηλές πωλήσεις ακινήτων, όπως κατέδειξαν τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα το Κτηματολόγιο, προέκυψαν από την αβεβαιότητα που δημιούργησε σε μεγάλο βαθμό η φημολογία για αύξηση των μεταβιβαστικών τελών, αλλά και για επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, οι λεπτομέρειες της οποίας ήταν άγνωστες στο ευρύ κοινό.
Ερ.: Κύριε Κουρουκλίδη, πως πηγαίνουν οι δουλειές στα κτηματομεσιτικά;
Απ.:Έχοντας αναλύσει και συγκρίνει το πρώτο εξάμηνο του 2004 με το αντίστοιχο του 2003, διαπιστώνω ότι υπάρχει μια μείωση της εξωγενούς ζήτησης για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων ενώ ταυτόχρονα υπάρχει μια αύξηση της ενδογενούς ζήτησης για ορισμένες άλλες κατηγορίες ακινήτων. Ως εκ τούτου, οι εργασίες του κλάδου των κτηματομεσιτικών έχουν επηρεαστεί σε βαθμό που διαφέρει ανάλογα με την επαρχία. Σε γενικές όμως γραμμές, η μείωση των εργασιών κυμαίνεται από το 10% έως και 30%, με την Πάφο ωστόσο, στην οποία η εξωγενής ζήτηση δημιουργεί το 90% των αγοραπωλησιών, να πλήττεται περισσότερο. Αντίθετα, η Λευκωσία στην οποία μόνο το 5% των συνολικών αγοραπωλησιών προέρχεται από τον εξωτερικό, η ζήτηση παραμένει σταθερή.
Ερ.: Μήπως θα πρέπει, συνεπεία της μείωσης της ζήτησης, να αναμένει κανείς πτώση των τιμών των ακινήτων;
Απ.: Με βάση μελέτη που έχουμε διεξάγει ως Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών, οι τιμές των οικιών και διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο το πρώτο εξάμηνο του 2004 κατά 4,1%. Παράλληλα, για τα οικιστικά οικόπεδα, οι τιμές αυξήθηκαν την ίδια περίοδο κατά 10,2%. Πρέπει να προσθέσω παρενθετικά ότι προς το παρόν δεν έχει ολοκληρωθεί η μελέτη και για τις άλλες υπόλοιπες κατηγορίες των ακινήτων.
Τα δύο όμως στοιχεία που έχω αναφέρει καταδεικνύουν την επίδραση στις τιμές από τη μεταβολή της ζήτησης. Η εξωγενής ζήτηση κατευθύνεται κυρίως σε έτοιμα ακίνητα στις παραλιακές πόλεις ενώ η ζήτηση για οικόπεδα είναι κυρίως ενδογενής και έχει αυξηθεί. Παρά το γεγονός ότι η προσφορά οικοπέδων χρειάζεται κάποιο χρόνο για να αντιδράσει στη ζήτηση, δεν είναι κατά κανόνα ελαστική. Έτσι, η ηπιότερη αύξηση στις τιμές των οικιστικών κτιρίων, όπως οικίες και διαμερίσματα, αντανακλά την κάμψη της εξωγενούς ζήτησης, ενώ αντίθετα, η σταθερή ζήτηση για οικιστικά οικόπεδα, μεταφράστηκε σε αύξηση των τιμών. Παρ’ όλα ταύτα, δεν πρέπει να ξεχνάμε την αύξηση του εργατικού κόστους, των υλικών οικοδομής αλλά και την επιβολή ΦΠΑ στα καινούργια ακίνητα, τα οποία επιδρούν σημαντικά στη διαμόρφωση των τιμών.
Ερ.: Παρά την κάμψη της ζήτησης που αναφέρατε, οι αριθμοί του κτηματολογίου δίνουν μια άλλη εικόνα...
Απ.: Ένας σοβαρός επιστήμονας αναλυτής πάντα μελετά και ερευνά τι κρύβεται πίσω από τους αριθμούς. Οι αριθμοί έδειξαν πράγματι ότι
φαινομενικά υπάρχει μια αύξηση στις πωλήσεις των ακινήτων τους πρώτους έξι μήνες του τρέχοντος έτους. Όμως πρέπει να δούμε τι κρύβουν πίσω τους αυτοί οι αριθμοί, οι οποίοι δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα.
Ένας βασικός παράγοντας για το φούσκωμα των αριθμών στη κτηματαγορά, σχετίζεται με το εξής φαινόμενο: πολλοί επιχειρηματίες αναπτύξεως γης πωλούν σπίτια ή διαμερίσματα υπό κατασκευή, χωρίς όμως να καταθέτουν τα συμβόλαια στο κτηματολόγιο. Το φαινόμενο αυτό, παρουσίασε μάλιστα έξαρση τα τελευταία χρόνια ιδιαίτερα στην Πάφο. Με τη φημολογία όμως, για επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα που δημιουργήθηκε στις αρχές του έτους, χωρίς να είναι μάλιστα γνωστά τα κριτήρια, πολλοί επιχειρηματίες φοβήθηκαν μήπως βρεθούν τελικά εκτεθειμένοι έναντι των πελατών τους και στην τελική ανάλυση χρειαστεί να πληρώσουν ΦΠΑ και για παλαιές πωλήσεις. Έτσι, άλλαξαν τις ημερομηνίες στα παλιά αγοραπωλητήρια έγγραφα, τα οποία εν συνεχεία κατάθεταν στο κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα παλιές πωλήσεις να εμφανίζονται στις πρόσφατες στατιστικές, φουσκώνοντάς τους αριθμούς.
Ένας άλλος παράγοντας που συνέβαλε στην εξέλιξη αυτή με παρόμοιο τρόπο, ήταν και η φημολογία για αύξηση των μεταβιβαστικών τελών που τελικά πανικόβαλε τον κόσμο, κάνοντάς τον να τρέχει στο Κτηματολόγιο να προλάβει την αύξηση.
Επιπρόσθετα, τα στοιχεία αντικατοπτρίζουν τις πληθωριστικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, αλλά να μην ξεχνάτε, όπως είπα και πιο πριν, στην πράξη έχουν συγκριτικά μειωθεί οι πωλήσεις λόγω της κάμψης της εξωγενούς ζήτησης. Στο τέλος του δευτέρου εξαμήνου του 2004 θα επαληθευθώ οπωσδήποτε διότι οι αριθμοί θα είναι πλέον οι πραγματικοί και όχι φαινομενικοί.
Ερ.: Που αποδίδετε την κάμψη αυτή;
Απ.: Η εξωγενής ζήτηση έχει στην ουσία μετατοπιστεί στα κατεχόμενα. Η μετατόπιση αυτή άρχισε πριν από 19 περίπου μήνες, αλλά μετά το δημοψήφισμα βρίσκεται σε έξαρση. Οι Τουρκοκύπριοι αναπτύσσουν ελληνοκυπριακές περιουσίες εκμεταλλευόμενοι μια πρόνοια του Σχεδίου Ανάν που λέει ότι με κάποια βελτίωση μιας Ε/Κ περιουσίας, μετά από μια λύση ο Τουρκοκύπριος που την ανέπτυξε αποκτά το δικαίωμα πρώτης επιλογής αγοράς . Έτσι με την ανάπτυξη τους, σπεύδουν να αποκτήσουν το δικαίωμα αυτό.
Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος είχε επισημάνει την πρόνοια αυτή σε πρόσφατες δηλώσεις του, αλλά παρέλειψε να αναφέρει ότι υπάρχει στο σχέδιο Ανάν 5 και μία ημερομηνία, η 31η Δεκεμβρίου 2002, μετά την οποία δεν νομιμοποιούνται οι βελτιώσεις. Ωστόσο, οι Τουρκοκύπριοι πιστεύουν ότι με μια λύση, η ημερομηνία νομιμοποίησης θα μετατεθεί για τα επόμενα χρόνια.
Έτσι, έχοντας υπ’ όψιν πρώτα ότι το επίπεδο τιμών των ακινήτων στα κατεχόμενα βρίσκεται κατά μέσον όρο στο 1/4 με 1/3 των τιμών στις ελεύθερες περιοχές, όπως και ύστερα το γεγονός ότι το βρετανικό υπουργείο Εξωτερικών, είχε εκδώσει εγκύκλιο, την οποία απέσυρε μετά το δημοψήφισμα, που αποθάρρυνε τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, λέγοντάς τους ότι αγόραζαν με δική τους ευθύνη, δεν εκπλήττει η μετατόπιση του αγοραστικού ενδιαφέροντος προς το βόρειο μέρος της Κύπρου. Παράλληλα, οι Τουρκοκύπριοι πωλητές ακινήτων, λένε στους ενδιαφερόμενους ότι αγοράζουν γη «ίσης αξίας ανταλλαγής» με τουρκοκυπριακή περιουσία στο νότο βάσει του σχεδίου Ανάν 5 . Αυτό το γεγονός δημιουργεί τη βεβαιότητα στους ξένους και κυρίως Βρετανούς και Ισραηλίτες, ότι μπορούν να αγοράζουν άφοβα ακίνητα στα κατεχόμενα ανεξάρτητα από το κατά πόσον θα υπάρξει τελικά λύση ή όχι.
Επίσης να μην ξεχνάμε ότι οι Άγγλοι αγοραστές, δεν είναι πλέον υποχρεωμένοι να πηγαίνουν στην Τουρκία και από’ κει εν συνεχεία στα κατεχόμενα για να απολαύσουν ακίνητα που αγοράζουν στα κατεχόμενα. Τώρα μπορούν να έρχονται στα κατεχόμενα μέσω Λάρνακας, αποφεύγοντας αυτήν την ταλαιπωρία.
Ερ.: Γιατί τότε επιδίδονται οι τουρκοκύπριοι επιχειρηματίες αναπτύξεως γης σε κυνήγι τίτλων ελληνοκυπριακών περιουσιών;
Απ.: Λόγω της έντονης κατασκευαστικής δραστηριότητας και της αύξησης του τζίρου στην κτηματαγορά στα κατεχόμενα, πολλοί τουρκοκύπριοι επιχειρηματίες έχουν εν τω μεταξύ βελτιώσει αισθητά τα εισοδήματά τους. Έτσι, προσεγγίζουν ελληνοκύπριους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους προσφέρουν μια έξτρα αποζημίωση για να έχουν και την έξτρα ανάλογη ασφάλεια στις πωλήσεις.
Πρέπει να γνωρίζεται ότι υπάρχουν αρκετοί Ελληνοκύπριοι που αντί να πληροφορηθούν από το κράτος ή δικηγόρους, έρχονται σ’ εμάς τους κτηματομεσίτες με ερωτήσεις για το κατά πόσον είναι νόμιμη η πώληση περιουσιών που έχουν στα κατεχόμενα κλπ. Ο λόγος για τον οποίο προστρέχουν σε μας έχει να κάνει με τους φόβους για πιθανές επιπτώσεις. Εμείς όμως, τους παραπέμπουμε στα υπουργεία Εξωτερικών και Εσωτερικών.
Εν τω μεταξύ όμως, στα κατεχόμενα συνεχίζεται η άνευ προηγουμένου έξαρση της κτηματαγοράς, με τους Τουρκοκύπριους να εργάζονται επί εικοσιτετραώρου βάσεως στις οικοδομές για να προλάβουν τη ζήτηση, και φέρνουν από την Τουρκία εργάτες, μιας και οι τουρκοκύπριοι οικοδόμοι έρχονται να εργαστούν στον νότο. Ωστόσο, κάποιοι από τους εποχιακούς εργάτες που φέρνουν οι Τουρκοκύπριοι από την Τουρκία μένουν τελικά μόνιμα στην Κύπρο, ενώ οι περιουσίες των Ελληνοκυπρίων ολοένα και περισσότερο περνούν στα χέρια των ξένων αγοραστών και των τουρκοκυπρίων επιχειρηματιών αναπτύξεως γης. Σε λίγα χρόνια ίσως να μην υπάρχουν Ε/Κ περιουσίες στα κατεχόμενα αλλά θα τις βαφτίσουν στο τέλος «ευρωπαϊκές».
Ερ.: Πάντως ακούγονται και ψίθυροι για δραστηριοποίηση ελληνοκυπρίων επιχειρηματιών αναπτύξεως γης στα κατεχόμενα...
Απ.: ...μέσω εταιρειών που ιδρύουν στο εξωτερικό για να δραστηριοποιούνται στα κατεχόμενα. Όπως είπατε πρόκειται για ψίθυρους. Δεν υπάρχουν στοιχεία... προς το παρών!
Ερ.: Πως ξεχωρίζουν οι ψίθυροι από τις ειδήσεις;
Απ.: Όπου υπάρχει καπνός υπάρχει και φωτιά. Θα χρειαστεί να περάσουν ίσως χρόνια μέχρι να ξέρουμε.
Ερ.: Πάντως αποτελεί γεγονός ότι οι εργολάβοι στα κατεχόμενα έχουν απευθύνει εκκλήσεις στους συναδέλφούς τους στις ελεύθερες περιοχές για βοήθεια...
Απ.: Δεν ξαφνιάζει το γεγονός ότι δεν προλαβαίνουν να κτίζουν ότι έχουν πουλήσει οι Τουρκοκύπριοι. Το φαινόμενο αυτό εμφανίστηκε μετά τα δημοψηφίσματα και συνεχίζεται ραγδαία και ασταμάτητα.
Ερ.: Προσεγγίζουν και κτηματομεσίτες;
Απ.: Θα ήθελα να δηλώσω ότι ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών είναι κατηγορηματικός και καταδικάζει όλες τις παράνομες συναλλαγές στα κατεχόμενα. Αλλά πρέπει να πω ότι δεν έχουμε καμιά σχετική συγκεκριμένη πληροφορία. Όσοι όμως έχουν τέτοιες πληροφορίες μπορούν να μας τις δώσουν.
Ερ.: Υπάρχουν ψίθυροι;
Απ.: Ναι. Υπάρχουν.
Ερ.: Υπάρχουν προοπτικές στο επάγγελμά του κτηματομεσίτη μετά την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, τις αυξήσεις στις τιμές των υλικών και των επιτοκίων και τις τελευταίες πολιτικές εξελίξεις;
Απ.: Στο επάγγελμα του μεσίτη έχουν εισέλθει πειρατές, οι οποίοι εν τω μεταξύ ξεπερνούν σε αριθμό τους νόμιμους μεσίτες. Αυτοί συνιστούν μεγάλο κίνδυνο για τον προτιθέμενο αγοραστή διότι δεν του προσφέρεται η προστασία την οποία του παρέχει η νομοθεσία σε περιπτώσεις συναλλαγών με νόμιμους μεσίτες. Ο αδειούχος μεσίτης, υπόκειται στις αυστηρές διατάξεις του νόμου και είναι υπεύθυνος να ενημερώνει το αγοραστή σωστά για τη νομική και φυσική κατάσταση του ακινήτου το οποίο προσφέρει στον πελάτη. Σε περίπτωση αμέλειας, ο κάθε αδειούχος μεσίτης έχει ασφαλιστική κάλυψη που φθάνει μέχρι τις £50 χιλιάδες για κάθε πελάτη του και σύντομα θα αυξηθεί στις £100 χιλιάδες βάσει νέας νομοθεσίας.
Το φαινόμενο των πειρατών έχει πλήξει το επάγγελμα αλλά προπαντός την κτηματαγορά και, κατ’ επέκταση τους αγοραστές οι οποίοι βρίσκονται στο τέλος εκτεθειμένοι σε όλα τα πιθανά προβλήματα της κτηματικής συναλλαγής. Πολλοί έρχονται να κάνουν παράπονα στο Σύνδεσμο για τα προβλήματα που προκύπτουν από τις συναλλαγές με πειρατές μεσίτες κατόπιν εορτής.
Ερ.: Πόσο ασυμβίβαστη είναι η διπλή ιδιότητα του κτηματομεσίτη και του επιχειρηματία αναπτύξεως γης σε μια ελεύθερη αγορά;
Απ.: Όπως λένε και οι δικηγόροι, είναι ασυμβίβαστο να εξυπηρετείς και τους δύο διάδικους ταυτόχρονα. Ο μεσίτης είναι ανεξάρτητο άτομο έναντι αμοιβής για ένα τρίτο άτομο. Δεν μπορεί ένας επιχειρηματίας αναπτύξεως γης να εργάζεται και ως μεσίτης πουλώντας τα δικά του ακίνητα. Υπάρχει όπως είπα και προηγουμένως το λεγόμενο ασυμβίβαστο. Ωστόσο, διακρίνω με λύπη ότι οι σύμβουλοι του υπουργού Εσωτερικών δεν συμμερίζονται την άποψη αυτή που συνιστά τη βασική διαφορά μεταξύ του υπουργείου Εσωτερικών και του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών. Όμως, ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών και το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών συντάσσονται στην ίδια γραμμή με μας, με τον τελευταίο να έχει δώσει και γραπτή γνωμάτευση στο υπουργείο Εσωτερικών. Όλοι αυτοί έχουν αναγνωρίζουν, όπως και εμείς, ότι μόνο ο ανεξάρτητος κτηματομεσίτης μπορεί να επιλέξει ελεύθερα τους επιχειρηματίες αναπτύξεως γης που δεν έχουν τη φήμη για κακοτεχνίες, που παραδίδουν τίτλους κλπ., ώστε στην τελική ανάλυση να προστατεύσουν τον αγοραστή.
Ερ.: Παράλληλα όμως υπάρχουν και μεσίτες που εργάζονται ως επιχειρηματίες αναπτύξεως γης...
Απ.: Ο νόμος που διέπει το επάγγελμά μας δεν προβλέπει ότι όποιος από μας έχει ένα οικογενειακό οικόπεδο ή χωράφι και το αναπτύσσει ότι μετατρέπεται αυτόματα σε επιχειρηματία αναπτύξεως γης. Όμως ο μεσίτης ζει κατά κύριο λόγο από τη μεσιτεία, και σε διαφορετικές περιπτώσεις η νομοθεσία προβλέπει απόσυρση της άδειας. Εγώ προσωπικά, έχω ζητήσει από τη Νομική Υπηρεσία και το υπουργείο Εσωτερικών να γίνουν στην υπό ετοιμασία νομοθεσία πιο αυστηρές οι ποινές για μεσίτες παραβάτες.
Ερ.: Στην αρχή της συνέντευξης είπατε ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν τους πρώτους 6 μήνες κατά 4,1% και το ποσοστό αυτό αποκλίνει από τον δείκτη που παρουσίασε μια ιδιωτική εταιρεία...
Απ.: Προς το παρών, οι μοναδικοί εξειδικευμένοι οργανισμοί που είναι σε θέση να διενεργούν επίσημες και έγκυρες μελέτες για την αγορά ακινήτων είναι ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών, ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών και ο Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Αναπτύξεως Γης.
Η εταιρεία που αναφέρατε προηγουμένως είναι μια διαφημιστική εταιρεία. Θα ήθελα να πω ότι ακόμη και ο καφετζής της γειτονιάς μου θα μπορούσε να εκδώσει το δικό του δείκτη. Αλλά το ερώτημα που τίθεται είναι το εξής: ποια θα ήταν η εγκυρότητά αυτού του δείκτη; Αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει νομοθεσία για το ποιος μπορεί να κάνει ένα δείκτη τιμών ακινήτων . Ωστόσο, ενώ αμφισβητούμε τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται για την ετοιμασία του εν λόγω δείκτη και κατ΄ επέκταση δεν συμφωνούμε με τα δικά τους αποτελέσματα, δεν αμφισβητούμε τις μαθηματικές φόρμουλες που χρησιμοποιήθηκαν.
Του Στέλιου Ορφανίδη
3287.99
1275.09
