Α. Σωφρονίου, REMU: Ενδιαφέρον ντόπιων, ξένων για ακίνητα

Πέραν των ντόπιων επενδυτών, υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον και από τους ξένους επενδυτές, αναφέρει η Διευθύντρια της REMU, Άννα Σωφρονίου.

Σε συνέντευξή της στη StockWatch, σημειώνει ότι πολλά ακίνητα που έχουν πωληθεί, τόσο σε κύπριους, όσο και ξένους αγοραστές, έχουν αναπτυχθεί ή και ανακαινιστεί σε νέους υπερσύγχρονους χώρους με νέα χρήση όπως γραφεία, ξενοδοχεία, υπεραγορές, εμπορικά κέντρα.

Από τη σύσταση της Διεύθυνσης Διαχείρισης Ακινήτων (REMU), το 2016 έχουν διατεθεί στην αγορά ακίνητα αξίας δισεκατομμυρίων, επιτυγχάνοντας ταυτόχρονα πωλήσεις πάνω από τη λογιστική αξία των ακινήτων, επισημαίνει.

Η κ. Σωφρονίου σημειώνει ότι το ενδιαφέρον αφορά μεγάλα προνομιούχα ακίνητα μέχρι και μικρότερης αξίας που αγοράζονται από ιδιώτες επενδυτές, ως μία εναλλακτική μορφή επένδυσης.

Επισημαίνει ότι η ανταλλαγή χρέους με ακίνητα αποτέλεσε ένα σημαντικό εργαλείο στη μείωση των ΜΕΔ στον ισολογισμό των τραπεζών

Στη συνέντευξή της, αναφέρεται στις μεγάλες πράξεις του 2022.

Όσον αφορά τις τιμές, ξεκαθαρίζει πως η Μονάδα δεν ανταγωνίζεται τις εταιρείες ανάπτυξης ή πώλησης ακινήτων αλλά ούτε και τα μεσιτικά γραφεία, υπογραμμίζοντας ότι δεν ισχύουν οι αναφορές ότι η REMU πουλά σε χαμηλές τιμές.

Της Γεωργίας Χαννή

Η συνέντευξη

Ερ.: Πώς εξελίσσονται οι εργασίες της Διεύθυνσης Διαχείρισης Ακινήτων της Τρ. Κύπρου; Ποιοι οι στόχοι για το επόμενο διάστημα;

Απ.: Από το 2016 που δημιουργήθηκε το REMU, δηλαδή η Διεύθυνση Διαχείρισης Ακινήτων (ΔΔΑ) της Τράπεζας Κύπρου, θα τολμήσω να πω ότι θεωρείται πρωτοπόρος στον τομέα, με τους αριθμούς να μιλούν από μόνοι τους.

H ανταλλαγή χρέους με ακίνητα, αποτέλεσε ένα σημαντικό εργαλείο στη μείωση των ΜΕΔ στον ισολογισμό των τραπεζών, καθώς έδωσε μία πραγματική λύση στα χέρια των τραπεζών. Η συγκεκριμένη λύση «δούλεψε» καθώς όλο και περισσότεροι δανειολήπτες, ακολούθησαν αυτή την οδό αναδιάρθρωσης από το 2016 μέχρι σήμερα.

Η Τράπεζα Κύπρου από το 2016 απέκτησε ακίνητα πέραν των €2,5 δισ. στo πλαίσιo ανταλλαγής χρέους με ακίνητα. Σκοπός της Τράπεζας δεν είναι να γίνει γαιοκτήμονας ή επενδυτής σε ακίνητη περιουσία γι’ αυτό πολύ γρήγορα και συγκεκριμένα από το 2017, οι προσπάθειες εστιάζονται στις πωλήσεις ακινήτων με κύριο σκοπό τη μείωση του χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Με βάση και τα στοιχεία που ανακοινώθηκαν, από τη σύσταση της REMU το 2016, έχουν διατεθεί στην αγορά ακίνητα αξίας δισεκατομμυρίων, επιτυγχάνοντας ταυτόχρονα πωλήσεις πάνω από τη λογιστική αξία των ακινήτων. Ενδεικτικά, οι πωλήσεις από την αρχή του 2016 ξεπερνούν τα €1,7 δισ. και υπερβαίνουν την αξία των ακινήτων που βρίσκονται σήμερα στον ισολογισμό της Τράπεζας ύψους €1,15 δισ.

Ερ.: Κρίνετε ικανοποιητικές τις πωλήσεις ακινήτων από τη ΔΔΑ; Ποιες οι μεγαλύτερες πωλήσεις το 2022;

Απ.: Μέσα από την πορεία της τα τελευταία χρόνια, η Διεύθυνση έχει κατορθώσει να κερδίσει έμπρακτα την εμπιστοσύνη αγοραστών και επενδυτών, με αποτέλεσμα να ξεχωρίζει από τον ανταγωνισμό άλλων τραπεζών και εξειδικευμένων εταιρειών διάθεσης ακινήτων. Είμαστε ικανοποιημένοι γιατί βλέπουμε να υπάρχει ενδιαφέρον από την έναρξη εργασιών της Διεύθυνσης μέχρι σήμερα. Ενδιαφέρον που αφορά μεγάλα προνομιούχα ακίνητα, μέχρι και μικρότερης αξίας που αγοράζονται από ιδιώτες επενδυτές ως μία εναλλακτική μορφή επένδυσης. Σημαντικό ενδιαφέρον υπάρχει και από ξένους αγοραστές ακινήτων, τόσο από χώρες της περιοχής μας, όπως Ισραήλ και Λίβανος, όσο και πιο μακρινές χώρες όπως η Κίνα.

Ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που έχει διατεθεί στην αγορά ξεπερνά τα 3.500 ξεχωριστά ακίνητα, με τις πωλήσεις αυτές να αφορούν οργανικές πωλήσεις ακινήτων, αλλά και κάποια structured sales, όπως για παράδειγμα η πώληση αριθμού εμπορικών ακινήτων μέσω της σύστασης Ταμείου Ακινήτων (AIF/ CYREIT) και μετέπειτα πώλησης των μετοχών.

Τα ακίνητα αυτά έχουν πωληθεί, τόσο σε κύπριους όσο και ξένους αγοραστές και πολλά από αυτά (τα οποία ήταν σε εγκαταλειμμένη κατάσταση) έχουν αναπτυχθεί ή και ανακαινιστεί σε νέους υπερσύγχρονους χώρους με νέα χρήση όπως γραφεία, ξενοδοχεία, υπεραγορές και εμπορικά κέντρα.

Ακόμα και το 2021, κατά το οποίο η πανδημία συνέχισε να επηρεάζει τον τομέα των ακινήτων, η REMU ολοκλήρωσε πωλήσεις ακινήτων ύψους €149 εκατ. Μάλιστα, ο αριθμός των ακινήτων που πωλήθηκαν την περσινή χρονιά, αποτέλεσε ρεκόρ για τη διεύθυνση.

Όσον αφορά στο 2022 και παρά τις γεωπολιτικές εξελίξεις, είμαστε ικανοποιημένοι με το ρυθμό πωλήσεων, καθώς φαίνεται να επιστρέφουν σε επίπεδα προ πανδημίας. Με βάση τα αποτελέσματα που ανακοινώθηκαν για το πρώτο μισό του χρόνου, οι πωλήσεις ανήλθαν στα €100 εκατ. περίπου και αφορούσαν 375 ακίνητα. Σίγουρα από τον Ιούνιο μέχρι σήμερα, πραγματοποιήθηκε αριθμός περαιτέρω πωλήσεων, με κάποιες πωλήσεις να παρουσιάζουν και αξιοσημείωτο ενδιαφέρον.

Παρόλο που κάθε πώληση είναι σημαντική και αυτό είναι και το εσωτερικό καθημερινό μας «μότο» με την ομάδα πωλήσεων, σίγουρα στις μεγάλες πωλήσεις του 2022 συγκαταλέγονται: (i) η πώληση του κτηρίου Γιώρκειο, (ii) μεγάλης αξίας πωλήσεις τεμαχίων γης στη Λευκωσία παρά το Mall of Cyprus, (iii) πωλήσεις τεμαχίων γης στη Λεμεσό, (iv) εμπορικά καταστήματα στη Λευκωσία και πληθώρα άλλων ακινήτων.

Ερ.: Ποια τα κέρδη για την τράπεζα από τις πωλήσεις ακινήτων;

Απ.: Τα κέρδη από τις πωλήσεις των ακινήτων δεν είναι αυτοσκοπός καθώς στρατηγική προτεραιότητα ήταν στην αρχή η μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και σήμερα η μείωση του χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Η Μονάδα διαχειρίζεται και αξιοποιεί τα ακίνητα με το βέλτιστο τρόπο και στη συνέχεια τα διαθέτει στην αγορά και μάλιστα σε τιμές που, όπως δείχνουν τα στοιχεία, αποφέρουν κάποιο κέρδος. Η τράπεζα θεωρείται ένας καλός συνεργάτης για επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα στην Κύπρο και αυτό φάνηκε στην πράξη. Διαθέτουμε μερικά από τα καλύτερα ακίνητα της αγοράς, έχουμε κάθε διάθεση να πουλήσουμε σε λογικές τιμές.

Το πραγματικό «κέρδος» από τις πωλήσεις αυτές, είναι η αξιοποίηση μεγάλου αριθμού ακινήτων που πωλήθηκαν και ήταν εγκαταλειμμένα ή ημιτελή και η «μεταμόρφωση» τους σε χρήσιμα κτήρια και αναπτύξεις στην Κύπρο, αποφέροντας αξία/στέγη/επαγγελματική στέγη στους νέους ιδιοκτήτες αλλά και εργασία σε μεγάλο αριθμό συμπολιτών μας που εργάστηκαν για την αποκατάστασή τους.

Ερ.: Ποιο είδος συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον;

Απ.: Θα έλεγα ότι το κάθε ακίνητο έχει τον αγοραστή του και μεγάλο ενδιαφέρον μπορεί να υπάρξει σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, είτε λόγω της τοποθεσίας του ή/και της τιμής του.

Σίγουρα τα οικιστικά ακίνητα και πιο συγκεκριμένα διαμερίσματα και σπίτια σε όλες τις επαρχίες συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, τόσο από τους κύπριους, όσο και από ξένους επενδυτές.

Τα παραθαλάσσια ακίνητα εξίσου, ενώ οι οποιεσδήποτε ξενοδοχειακές μονάδες (παρόλο του περιορισμένου αριθμού) είναι αυτές που έχουν το μικρότερο χρόνο διάθεσης.

Παρόλο που το ενδιαφέρον, όπως είπα, επικεντρώνεται κυρίως στα πιο πάνω, οι αριθμοί των πωλήσεων μας των τελευταίων χρόνων καταλήγουν και σε κάποια άλλα ενδιαφέροντα συμπεράσματα - οι πωλήσεις σε γη είναι κοντά στο 40% των συνολικών πωλήσεων, τόσο σε αξία, όσο και σε αριθμό ακινήτων. Αναπροσαρμόζοντας μαθηματικά τις πωλήσεις, έτσι ώστε οι αριθμοί να αφορούν καθαρά τις οργανικές πωλήσεις (εξαιρώντας τα structured sales), τότε ο αριθμός αυτός είναι σχεδόν στο 50%, τόσο σε αξία, όσο και σε αριθμό - δηλαδή 1 στα 2 ακίνητα που διατίθεται αφορά τεμάχιο γης, είτε οικόπεδο στη Λευκωσία, είτε χωράφι στα ορεινά μας χωριά, είτε μεγάλο παραθαλάσσιο οικόπεδο.

Ερ.: Πώς επηρεάζει η αύξηση των τιμών των ακινήτων, τις εργασίες της REMU και τις πωλήσεις;

Απ.: Σίγουρα η κατακόρυφη αύξηση στο κόστος κατασκευής, σε μεγάλο βαθμό υποβοηθά τις πωλήσεις καθώς τα κτισμένα ακίνητα που διαθέτει η Διεύθυνση, δεν επηρεάζονται από την αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος, άρα οι τιμές διάθεσης τους γίνονται ακόμα πιο ελκυστικές και συνάμα συμβαδίζουν και με τις τελευταίες τάσεις στο εξωτερικό για ανακαίνιση και repurposing υφιστάμενων ακινήτων στα κέντρα των πόλεων.

Όσον αφορά τις τιμές και επειδή ακούγονται διάφορα, θέλω να ξεκαθαρίσω πως η Μονάδα δεν ανταγωνίζεται τις εταιρείες ανάπτυξης ή πώλησης ακινήτων, αλλά ούτε και τα μεσιτικά γραφεία. Ούτε ισχύει ότι η REMU πουλά σε χαμηλές τιμές κι αυτό είναι κάτι που δείχνουν τα στοιχεία. Δεν προσφεύγουμε σε μαζικές πωλήσεις σε οποιαδήποτε επίπεδα τιμών. Ταυτόχρονα πρέπει όλοι να αντιληφθούν πως αν δεν γίνουν πραγματικές πράξεις, η αξία των ακινήτων δεν μπορεί να αυξηθεί στη θεωρία. Για να έχει βάση η θέση ότι καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, πρέπει να πραγματοποιηθούν πράξεις.

Ως ανέφερα και πιο πάνω, από το 2016 μέχρι και σήμερα έχουμε προχωρήσει στη διάθεση ακινήτων συνολικής αξίας πέραν του €1,7 δισ. και αφορούν πέραν των 3.500 συναλλαγών. Μια από τις προτεραιότητες της Τράπεζας Κύπρου, παραμένει η ορθολογιστική διαχείριση των ακινήτων που έχει στην κατοχή της, με τρόπο που να μην επηρεάζει τη δυναμική της αγοράς ακινήτων.

Ερ.: Οι ρυθμοί ανάκτησης ακινήτων έχουν πέσει ή διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα;

Απ.: Σίγουρα οι ρυθμοί ανάκτησης ακινήτων, τουλάχιστον σε αξία, έχουν μειωθεί σημαντικά και αυτό αντικατοπτρίζεται και από το δείκτη μη εξυπηρετούμενων δανείων που έχει μειωθεί σε μονοψήφια πλέον νούμερα ως και οι στρατηγικές προτεραιότητες του Συγκροτήματος. Υπάρχει ακόμη ένα χαρτοφυλάκιο προβληματικών δανειακών υποχρεώσεων στο οποίο δουλεύει η μονάδα ανάκτησης χρεών σε συνεργασία με την ομάδα στο REMU, αλλά οι οποιεσδήποτε νέες εισροές ακινήτων είναι πολύ πιο περιορισμένες σε σχέση με το €1,1 δισ. το 2016 και σχεδόν €0,5 δισ. το 2017.

Πρωταρχικός στρατηγικός στόχος, παραμένει η μείωση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, τόσο μέσω οργανικών πωλήσεων, όσο και άλλων στοχευμένων πρωτοβουλιών (structured sales ή και συνεργασιών στην ανάπτυξη/πώληση μεγάλης αξίας ακινήτων). O περιορισμένος αριθμός και αξία των νέων εισροών ανάκτησης ακινήτων (DFAS) είναι καταλυτικός και υποστηρίζει τον στρατηγικό στόχο της μείωσης της αξίας των ακινήτων στον ισολογισμό.