Τρόποι Επίλυσης του Προβλήματος Έκδοσης Τίτλων Ιδιοκτησίας

Είναι πλέον ευρέως παραδεκτό ότι η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας είναι επιτακτική ανάγκη.  Όταν πριν λίγα χρόνια οι Άγγλοι αγοραστές άρχισαν να παραπονιούνται για την αδυναμία τους να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα τους λόγω της μη ύπαρξης τίτλων, η κυπριακή πολιτεία δεν έλυσε το πρόβλημα.  Τώρα, η έκδοση τίτλων είναι επιτακτική διότι είναι ο μόνος δίκαιος και νόμιμος τρόπος να φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία.  Παράλληλα, είναι ο μόνος σίγουρος τρόπος να αυξηθεί η ρευστότητα στην αγορά και να γίνουν τα δάνεια στα ακίνητα περισσότερο «καθαρά», τουλάχιστον από νομικής ή τροϊκανής άποψης, καθώς ο δανειζόμενος για ένα διαμέρισμα θα είναι και ο κάτοχος του τίτλου ιδιοκτησίας. Η πρόσφατη εθελοντική πολεοδομική αμνηστία είχε σαν σκοπό την έκδοση όσο περισσότερων τίτλων γίνεται.  Απέτυχε στο σκοπό της διότι ο εθελοντισμός εν μέσω γραφειοκρατικών διαδικασιών δεν είναι η κατάλληλη λύση στο πρόβλημα για τους λόγους που ανέλυσε με παραστατικό τρόπο ο Παύλος Λοΐζου σε αυτό το άρθρο.  Βασικός λόγος είναι ότι σε περίοδο κρίσης, που οι πωλήσεις είναι χαμηλές και οι τιμές μειώνονται, είναι πολύ δύσκολο να πείσεις κάποιον αγοραστή εθελοντικά να μπει στον κόπο να κάνει αυτές τις διαδικασίες με μόνο όφελος το κόστος των μεταβιβαστικών (αν υπάρχουν χρήματα για τα μεταβιβαστικά).  Προτιμότερο να κρατήσει τα χρήματα (αν τα έχει) και να κερδίζει αυτός τους τόκους. Όταν δεν δουλεύει ο εθελοντισμός, τότε πρέπει να δουλέψει η ευρηματικότητα των αρχών.  Η διαδικασία έκδοσης τίτλων δεν είναι η πιο αποτελεσματική καθώς πολλές αρχές πρέπει να συντονιστούν, η μια μετά την άλλη, για να εκδοθεί ο τελικός τίτλος.  Αυτές οι αρχές είναι πρώτιστα η τοπική πολεοδομική αρχή η οποία πρέπει να ελέγξει ότι το κτίσμα έχει κατασκευαστεί βάση της άδειας του και μεταγενέστερα το κτηματολόγιο το οποίο πρέπει να καταγράψει το κτίσμα για σκοπούς αρχείου και να προχωρήσει στο διαχωρισμό του αρχικού τίτλου/τίτλων σε ανεξάρτητες μονάδες.  Το πρόβλημα το οποίο δημιουργείται είναι ότι λόγω τις εμπλοκής διαφόρων αρχών και έλλειψης συντονισμού (και φόρτου εργασίας λόγω του αποθέματος ακινήτων που κατασκευάστηκε την περίοδο 2006-2008) η όλη διαδικασία συνήθως ξεκινά δύο με τέσσερα χρόνια μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής.  Αν σε όποιο στάδιο ως την ημερομηνία αίτησης, ή ως την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων, γίνει οποιαδήποτε αλλαγή στο κτίσμα, τότε η όλη διαδικασία σταματά και πρέπει να επαναληφθεί. Μία λύση θα ήταν να αφεθεί στις τοπικές αρχές να κτυπούν τις πόρτες όλων των νεόκτιστων σπιτιών και να εκδίδουν αυτόματα τον τίτλο με συνοπτικές διαδικασίες.  Θα προτείνουν ένα ραντεβού, θα επισκέπτονται την οικία/διαμέρισμα και ο σκοπός θα είναι να βγει ο τίτλος στο συγκεκριμένο ραντεβού.  Οι περισσότερες κατοικίες είναι εγκεκριμένες από τον αρχιτέκτονα ο οποίος θα πρέπει να το πιστοποιεί φέροντας προσωπική ευθύνη, άρα θέματα μη τήρησης των βασικών πολεοδομικών κανονισμών ή ασφάλειας δεν πρέπει να είναι λόγοι μη έκδοσης.  Οποιεσδήποτε παρανομίες μπορούν αυτόματα να τιμωρούνται (πχ €100 το τετραγωνικό μέτρο) και ο τίτλος να βγαίνει άμεσα με την υποχρέωση πληρωμής των μεταβιβαστικών.  Όσοι πληρώνουν στους 2 μήνες θα δικαιούνται (πχ) 50% έκπτωση, όσοι το αφήνουν για μεγάλο χρονικό διάστημα (πχ ένα χρόνο), θα πληρώνουν πρόστιμο που θα μεγαλώνει με το χρόνο (πάλι βάση τετραγωνικών μέτρων). Μέρος αυτής της διαδικασίας, αν όχι και όλη, θα μπορούσε να την αναλάβει ο ιδιωτικός τομέας (out sourcing ή private-public partnership αν προτιμάτε αυτούς τους όρους).  Υπάρχουν διάφορες επιλογές αλλά ο σκοπός θα είναι να εκδοθούν όλοι οι τίτλοι σε 6 μήνες.  Μια επιλογή είναι η ακόλουθη.  Ο αρχιτέκτονας του έργου θα εκδίδει πιστοποιητικό στο οποίο θα αναφέρει κατά πόσο η οικοδομή που έχει ολοκληρωθεί τηρεί τους όρους αδειοδότησης της και ποιές παρανομίες υπάρχουν.  Ο ίδιος ο αρχιτέκτονας θα υπολογίζει το ποσό του πρόστιμου, ιδιώτης τοπογράφος θα αποτυπώνει το ακίνητο, και ο αρχιτέκτονας μαζί με τον τοπογράφο θα καταθέτουν τα έγγραφα στο κτηματολόγιο για έκδοση των τίτλων.  Ο ρόλος του κτηματολογίου θα είναι να ελέγξει την αίτηση, ότι το ποσό του προστίμου είναι ορθό, και να προχωρά στην έκδοση των τίτλων μέσα σε μια εβδομάδα από την κατάθεση των εντύπων.  Η όλη διαδικασία για μια κατοικία δεν αναμένεται να κοστίζει περισσότερο των €1,500 για τα έξοδα του αρχιτέκτονα και του τοπογράφου, οι οποίοι θα μπορούν να πληρώνονται ποσοστό από τις εισπράξεις των μεταβιβαστικών σε ακίνητα όπου υπάρχει μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.  Δειγματοληπτικές επιτόπιες εξετάσεις του Κτηματολογίου θα χρησιμοποιούνται για να ελέγχουν τη δουλειά του αρχιτέκτονα και τοπογράφου, με ψηλές ποινές εκ των προτέρων αν η αίτηση διαφέρει σημαντικά από την πραγματικότητα στο ακίνητο. Θεωρούμε ότι αυτή η αναγκαστική έκδοση των τίτλων θα είναι προς όφελος μακροπρόθεσμα πολλών ιδιοκτητών (που θα μπορούν για παράδειγμα είτε να πουλήσουν είτε να δανειστούν έναντι της ακίνητης τους ιδιοκτησίας) και θα είναι σίγουρα προς όφελος του κράτους (που αντιπροσωπεύει σε τελική ανάλυση όλους τους πολίτες). Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι μας έχει λεχθεί ότι η περίφημη πολυκατοικία των φώτων του «Καλησπέρα» δεν έχει τίτλους ιδιοκτησίας.  Έχει φθάσει πλέον ο χρόνος να αντιμετωπιστεί αυτή η σοβαρότατη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων.  Η οικονομική κρίση θα γίνει χειρότερη και η αντιμετώπιση αυτής της στρέβλωσης θα βοηθήσει την αγορά να ανακάμψει (έστω και με χαμηλότερες τιμές πώλησης παρά πριν τρία χρόνια).  Η ταυτόχρονη ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών θα βοηθήσει ιδιοκτήτες με πραγματικά καλά ακίνητα να απεγκλωβιστούν από τη στασιμότητα στην οποία βρίσκονται λόγω της μη έκδοσης τίτλων και να προχωρήσουν μπροστά, ενώ θα αυξηθεί η εμπιστοσύνη και στην ποιότητα των εξασφαλίσεων πάνω στην οποία βασίζεται μεγάλο μέρος του χαρτοφυλακίου των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Ο Αλέξανδρος Μιχαηλίδης είναι καθηγητής χρηματοοικονομικών στο Πανεπιστήμιο Κύπρου.  Ο Παύλος Λοΐζου είναι σύμβουλος ακινήτων στην Leaf Research.