Πως θα λυθεί το πρόβλημα των ασυντήρητων κτηρίων;

• Η σημασία της ορθής επικαιροποίησης του νόμου περί κοινόκτητων οικοδομών  

Τα πρόσφατα ατυχήματα στην Πάφο, με την κατάρρευση των δύο μπαλκονιών και τους σοβαρούς τραυματισμούς συνανθρώπων μας, έφεραν ξανά στο επίκεντρο ένα ζήτημα μεγάλης σημασίας, που αφορά όλες τις κυπριακές πόλεις. Εκείνο της συντήρησης των κοινόχρηστων κτηρίων. Το θέμα είναι εξαιρετικά ευρύ, αφού αφορά κάθε κτήριο το οποίο χρησιμοποιείται από περισσότερους του ενός χρήστες και μάλιστα επηρεάζει πέραν των ιδιοκτητών και των ενοίκων, τους περίοικους αλλά και όσους διαβαίνουν έξω από το ακίνητο.

Είναι γνωστό ότι η κουλτούρα της συνιδιοκτησίας στην Κύπρο δεν είναι το ίδιο αναπτυγμένη όσο σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου η στέγαση σε πολυκατοικίες είναι πιο διαδεδομένη. Αυτό έχει οδηγήσει σε σειρά προβλημάτων, τα οποία η πρόσφατη νομοθετική προσπάθεια προσπαθεί να επιλύσει: Επικίνδυνα κτήρια, υποβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος, υπέρμετρη επιβάρυνση ορισμένων ιδιοκτητών από την άρνηση άλλων για πληρωμή κοινοχρήστων, είναι ορισμένα μόνο από τα θέματα που χρήζουν αντιμετώπισης.

Έχοντας αυτά κατά νου, θεωρώ ότι το σύνολο όσων έχουμε ασχοληθεί με το ζήτημα, είτε υπό την ιδιότητα των επιχειρηματιών είτε υπό εκείνη των ιδιοκτητών, ή χρηστών μονάδων, πρέπει να χαιρετίσει την πρόσφατη προσπάθεια της κυβέρνησης και της Βουλής, να επιλύσουν τα ζητήματα αυτά. Η προτεινόμενη τροποποίηση του νόμου αγγίζει την ουσία του ζητήματος, που δεν είναι άλλη από τη ρύθμιση των ζητημάτων που προκύπτουν, όταν πολλοί άνθρωποι κατέχουν ή χρησιμοποιούν μονάδες που ανήκουν στο ίδιο κτήριο. Εκτιμώ παράλληλα ότι κάθε πρόνοια ενός νόμου που επιδιώκει να λύσει τέτοια θέματα, πρέπει να είναι ξεκάθαρη, απλή στην εφαρμογή και μη γραφειοκρατική.

Βάσει αυτών των τριών αρχών, επιδιώκω να συμβάλλω μέσα από το άρθρο μου αυτό στη δημόσια διαβούλευση επί του προτεινόμενου νομοσχεδίου. Μεταξύ άλλων, ορθών προβλέψεών του, υπάρχει εκείνη για τη δημιουργία Υπηρεσίας Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας των Διαχειριστικών Επιτροπών στην οποία να καταγράφεται το σύνολο των κοινόκτητων οικοδομών, οι Διαχειριστικές Επιτροπές και οι αρμοδιότητες/δυνατότητες των τελευταίων, σε σχέση με τη διατήρηση σε καλή κατάσταση των κτηρίων.

Ποιες όμως οικοδομές θα περιλαμβάνονται στο μητρώο; Σε αυτό το σημείο το νομοσχέδιο δε λαμβάνει υπόψη την κυπριακή πραγματικότητα. Είναι γνωστό σε όλους, ότι λόγω των καθυστερήσεων που παρατηρούνται μέχρι την απόκτηση τελική έγκρισης, τα ακίνητα χρησιμοποιούνται από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές προτού αυτή εκδοθεί.

Με αυτό λοιπόν το δεδομένο, η τελική έγκριση θα πρέπει να μην αποτελεί προϋπόθεση για την εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής στο μητρώο. Αντίθετα θα πρέπει να βρεθεί ένα αποτελεσματικός τρόπος που να ρυθμίζει τις χιλιάδες περιπτώσεις οικοδομών που δεν έχουν ακόμα λάβει τελική έγκριση, αφού αν αυτό δεν συμβεί, μεγάλο μέρος των κοινόκτητων οικοδομών θα εξακολουθήσει να μην επιβλέπεται, με αποτέλεσμα τη διαιώνιση των υφιστάμενων προβλημάτων.

Εύκολα, η εγγραφή κοινόκτητων οικοδομών θα μπορούσε να γίνεται με το πιστοποιητικό συμπλήρωσης εργασιών από τον επιβλέποντα μηχανικό και το ποσοστό συμμετοχής να βασίζεται στο εμβαδό που καθορίζεται στις υφιστάμενες άδειες διαίρεσης και στα κατατεθέντα συμβόλαια πώλησης.

Ο καθορισμός προσωρινών ποσοστών συνεισφοράς επί των κοινοχρήστων εξόδων, βάσει των τετραγωνικών κάθε μονάδας με την αίτηση οριζόντιου διαχωρισμού, θεωρώ ότι είναι μια δίκαιη λύση κατανομής κοινόχρηστων λογαριασμών. Το μέτρο αυτό, παράλληλα με τη λειτουργεία πάγιου ταμείου που θα βοηθά στη συντήρηση των οικοδομών, θα συμβάλλουν στην επίλυση πολλών από τα σημερινά προβλήματα, με δίκαιη κατανομή των βαρών. Ταυτόχρονα θεωρώ αναγκαία την εισαγωγή του «ΜΟΤ» στα κτήρια δια νόμου, και την επιβολή της υποχρέωσης από το κράτος στους ιδιοκτήτες για διορθώσεις στα κτήρια που τους ανήκουν.  

Ένα άλλο σημαντικό πρόβλημα είναι εκείνο των χρηστών που αρνούνται να καταβάλουν το ποσοστό των κοινοχρήστων που τους αναλογεί. Η λύση που προωθείται, δηλαδή η δικαιοδοσία της Διαχειριστικής Επιτροπής για κίνηση αγωγής εναντίον τους, είναι χρονοβόρα, αναποτελεσματική και συνεπάγεται κόστος που στις πλείστες των περιπτώσεων υπερβαίνει κατά πολύ τα οφειλόμενα ποσά. Βάσει μάλιστα του τελευταίου δεδομένου, είναι πιθανό η Διαχειριστική Επιτροπή να μην προχωρά σε δικαστικά μέτρα, αφήνοντας το οφειλόμενο ποσό να συσσωρεύεται, αναπτύσσοντας κατά τον τρόπο αυτό μία κουλτούρα μη πληρωμής.

Εκείνο που πρέπει να γίνει είναι η αντιμετώπιση της μη καταβολής κοινοχρήστων ως ποινικό αδίκημα. Με τον τρόπο αυτό σε περίπτωση μη πληρωμής, η Υπηρεσία θα δικαιούται να εκδώσει εξώδικο ένταλμα πληρωμής, κατόπιν αιτήματος της Διαχειριστικής Επιτροπής και ο ιδιοκτήτης, ή χρήστης της μονάδας, να παρουσιάζεται στο Δικαστήριο θέτοντας τυχόν αντιρρήσεις του. Εύλογα θεωρώ ότι σχεδόν το σύνολο των ιδιοκτητών θα συμμορφωνόταν, θέλοντας να αποφύγει αυτή τη διαδικασία.

Καταληκτικά, εκείνο που θεωρώ ότι είναι μείζονος σημασίας ενόψει της ψήφισης του νέου νόμου, είναι η δημιουργία ενός απλού τρόπου που θα επιλύει τα χρονίζοντα προβλήματα. Σε μεγάλο βαθμό αυτό συμβαίνει μέσω του προτεινόμενου νόμου, θεωρώ ωστόσο καθήκον όλων όσοι δραστηριοποιούμαστε στην αγορά, την υποβολή εισηγήσεων για τη βελτίωσή του.

Γενική Διευθύντρια του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης & Οικοδομών.